ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Karlsfeld, Bayern

Die Versteigerungsobjekte umfassen ein 1-Zimmer-Appartement (Nr. 66) mit ca. 34 m² Wohnfläche im 4. Obergeschoss sowie einen Kellerraum (Nr. 188) mit ca. 5 m² Nutzfläche im Anwesen Rathausstraße 17 in 85757 Karlsfeld. Die Wohnanlage liegt zentral im Hauptort Karlsfeld im Landkreis Dachau, unmittelbar angebunden an das Münchener Umland. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten am Marktplatz sowie Bus- und S-Bahn-Haltestellen mit Anbindung an das Münchner Stadtzentrum sind in kurzer Distanz fußläufig erreichbar. Zur Wohnung gehört das Sondernutzungsrecht am Pkw-Freistellplatz Nr. 258, was in der Parkplatz-beengten Wohnlage einen erheblichen Mehrwert bietet. Das Wohngebäude wurde ca. 1969 in Massivbauweise als Großwohnanlage errichtet. Das Appartement ist nach Südwesten ausgerichtet und verfügt über einen Wohn-/Schlafraum, eine Diele, ein innenliegendes Bad/WC, eine separate Küche mit Fenster sowie eine ca. 7 m² große Südwestloggia (zu 50 % angerechnet). Das Gebäude verfügt über einen 4-Personen-Aufzug, der jedoch bauartbedingt nur auf den Zwischengeschossen hält und das Kellergeschoss ausspart. Beheizt wird die Wohnanlage über eine zentrale Ölheizung; der Energieausweis weist die Effizienzklasse D aus. Der Gesamtzustand des Gemeinschaftseigentums wird als dem Baujahr entsprechend und durchschnittlich gepflegt beschrieben. Rechtlich lastet in Abteilung II des Grundbuchs ein Starkstromleitungsrecht zugunsten der DB Energie GmbH, welches vom Gutachter als wertneutral eingestuft wurde. Besondere Risiken erwachsen daraus, dass eine Innenbesichtigung der Wohnung sowie des Kellers nicht möglich war; das Gutachten unterstellt ungeprüft eine durchschnittliche Ausstattung und Mangelfreiheit. Zudem werden die Einheiten von der Eigentümerin selbst bewohnt, sodass nach dem Zuschlag ein Räumungsaufwand einkalkuliert werden muss. In der Eigentümergemeinschaft steht die Sanierung der Balkone bevor, wenngleich zum 31.12.2023 eine beachtliche Gesamtrücklage von 1.108.000 € bestand. Die festgesetzten Verkehrswerte belaufen sich auf 160.000 € für die Wohnung samt Pkw-Stellplatz und 2.000 € für den Kellerraum (Gesamtverkehrswert: 162.000 €). Unter Berücksichtigung des unbekannten Innenzustands und der Räumungsthematik eignet sich das Objekt insbesondere für erfahrene Investoren, die Sanierungsrisiken einkalkulieren und den Versteigerungsverlauf opportunistisch nutzen können.