ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Zweizimmer-Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 4) im ersten Obergeschoss rechts eines im Jahr ca. 1955 errichteten Mehrfamilienhauses in Köln-Gremberghoven (Im Brücherfeld 8). Die Wohnfläche beträgt rund 60 m² und verteilt sich auf zwei Zimmer, eine Wohnküche, Flur, Bad und einen Balkon mit Westausrichtung. Zur Wohnung gehört zudem ein Kellerraum. Die Lage zeichnet sich durch eine verkehrsgünstige, mittlere rechtsrheinische Wohnlage aus, mit schneller Anbindung an die Autobahn A 559 und die S-Bahn-Haltestelle Steinstraße (ca. 575 m entfernt). Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem weitgehend gepflegten Zustand; Fassade und Dach wurden in den 2010er Jahren modernisiert, wodurch ein geringer Instandhaltungsstau vorliegt. Allerdings ist die Heizungsanlage laut Energieausweis aus dem Jahr 1995 veraltet, und im Kellerbereich sind Feuchtigkeitsschäden (Aussalzungen und Putzabplatzungen) dokumentiert. Der Zustand des Sondereigentums (Innenbereich der Wohnung) ist gänzlich unbekannt, da dem Gutachter der Zutritt verweigert wurde und somit keine Innenbesichtigung stattfinden konnte. Ein wesentliches Risiko stellt die Eigennutzung durch die Schuldnerin dar, was nach dem Erwerb ein Räumungsverfahren erforderlich machen kann. Zudem ist im Grundbuch ein Wegerecht eingetragen, welches vom Gutachter jedoch als wertneutral eingestuft wurde. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung hat der Sachverständige einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % auf den vorläufigen Ertragswert (entspricht 16.900 €) vorgenommen. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 158.000 €. Für kapitalstarke Investoren bietet dieses Objekt in Köln eine solide Einstiegschance mit kalkulierbarem Risiko im Gemeinschaftseigentum. Da die Wohnung eigengenutzt ist und der Innenzustand unklar bleibt, müssen Bieter zwingend zusätzliche Budgets für eine potenzielle Räumung sowie eine umfassende Innenrenovierung einplanen. Bei einem erfolgreichen Zuschlag unterhalb des Verkehrswerts lässt sich hier jedoch eine attraktive Mietrendite auf Basis der marktüblichen Jahresmarktmiete von 7.200 € erzielen.