TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt betrifft die Wohneinheit Nr. 8 im Speichergeschoss der Petersbergstraße 78 im begehrten Kölner Stadtteil Klettenberg. Das unterkellerte, dreigeschossige Mehrfamilienreihenmittelhaus mit ausgebautem Mansard- und Speichergeschoss wurde um 1910 oder 1920 in massiver Bauweise errichtet und steht unter Denkmalschutz. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Wohnqualität, die Nähe zum Klettenbergpark sowie eine hervorragende Infrastruktur und Verkehrsanbindung aus. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 74 m², aufgeteilt auf 2,5 Zimmer, eine Kochecke im Wohnzimmer, eine Loggia mit Blick auf die Kirche St. Bruno, ein Duschbad sowie ein separates WC. Der Ausbau des Speichergeschosses erfolgte in den Jahren 2006/2007 aufwendig und befindet sich in einem guten Unterhaltungszustand mit modernen Ausstattungsmerkmalen wie Fußbodenheizung und Holzdielenböden. Zur Wohnung gehören Sondernutzungsrechte an einem Kellerraum (ca. 5 m²) und dem Treppenaufgang. Ein erhebliches rechtliches und bauliches Risiko stellt der fehlende zweite Rettungsweg dar. Solange dieser nicht realisiert ist, darf die Wohnung aus Brandschutzgründen nicht bewohnt werden. Zudem weicht der tatsächliche Ausbau erheblich von der Baugenehmigung aus dem Jahr 2004 ab, was das Risiko nach sich zieht, dass ein neuer Bauantrag eingereicht werden muss. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Abschlag von 13.000 € vorgenommen. Das monatliche Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 189 € (ohne Heizkosten). Fazit: Für erfahrene Investoren bietet sich hier eine attraktive Einstiegschance in einer der gefragtesten Lagen Kölns. Der festgesetzte Verkehrswert von 410.000 € spiegelt das Marktpotenzial gut wider. Da die Wohnung derzeit leer steht, kann nach Behebung der baurechtlichen Mängel eine nachhaltige Marktmiete von ca. 15,00 €/m² (jährlicher Rohertrag ca. 13.320 €) erzielt werden. Die Kosten und Risiken der Mängelbeseitigung müssen jedoch zwingend in das Bietverhalten einkalkuliert werden.