ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Bernhardstraße 115 befindet sich im beliebten Kölner Stadtteil Bayenthal (Stadtbezirk Rodenkirchen). Es handelt sich um ein im Jahr 2000 in Massivbauweise errichtetes, viergeschossiges Mehrfamilienwohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Tiefgarage. Versteigert werden zwei Einheiten: Wohnung Nr. 15 (ca. 81 m² Wohnfläche, 3 Zimmer, Küche, Bad, Terrasse, Kellerraum sowie ca. 63 m² Sondernutzungsrecht am Garten) und Wohnung Nr. 16 (ca. 35 m² Wohnfläche, 1 Zimmer, Küche, Duschbad, Terrasse, Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz ST 16 im Doppelparker). Der Bodenrichtwert im Bereich beträgt 2.830 €/m² (Stichtag 01.01.2025). Die beiden Wohnungen wurden 2006 durch einen Mauerdurchbruch baulich zusammengelegt und werden derzeit als eine wirtschaftliche Einheit eigengenutzt; der Hauptzugang erfolgt über Wohnung 16. Der Gesamtzustand des Gebäudes und der Wohnungen ist zufriedenstellend. Allerdings wurden in Wohnung Nr. 15 in mehreren Zimmern Feuchtigkeitsschäden an der gartenseitigen Außenwand festgestellt, wo Tapeten teilweise bereits entfernt wurden. Zudem besteht Sanierungsbedarf an den Parkblechen der Tiefgaragen-Doppelparker. Das Gutachten setzt für die Schließung des Durchbruchs und Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden einen Pauschalabschlag von 10.000 € als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) an. Rechtlich ruhen auf dem Grundbesitz keine Baulasten, und das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf. Das monatliche Wohngeld für Wohnung 15 beträgt 168 € inklusive Heizkostenvorauszahlung. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beläuft sich auf 610.000 € (Wohnung 15: 420.000 €, Wohnung 16: 190.000 €), basierend auf Ertrags- und Vergleichswertverfahren (angesetzte Rohertragsmiete 13,00 €/m² zzgl. 1,00 €/m² für das Gartenrecht). Für Investoren und Eigennutzer bietet die Liegenschaft eine seltene Gelegenheit in erstklassiger Kölner Wohnlage. Die Kombination aus Gartenanteil, Tiefgaragenplatz und flexibler Grundrissaufteilung bietet nach überschaubarem Sanierungsaufwand eine solide Wertsteigerung und attraktive Mietrendite.