ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst den 18,579/100 Miteigentumsanteil an dem 772 m² großen Grundstück Paulshofstraße 2 in 50767 Köln-Pesch (Gemarkung Esch, Flur 14, Flurstück 975), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 9 im 1. Obergeschoss links sowie einem Kellerabstellraum. Pesch ist ein ruhiger Vorort im Kölner Norden, welcher eine gute Nahversorgung sowie über die Autobahnen A 1 und A 57 eine günstige regionale Verkehrsanbindung bietet; allerdings führen die Autobahnnähe und die benachbarte Durchgangsstraße zu spürbaren Verkehrsimmissionen. Das Gebäude wurde vermutlich um 1960 in Massivbauweise errichtet und beherbergt insgesamt sechs Wohnungen sowie drei Garagen. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 68,00 m², aufgeteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, ein relativ klein dimensioniertes Kinderzimmer (ca. 8,70 m²), Küche, Diele, ein Tageslicht-Wannenbad und eine westlich ausgerichtete Loggia. Das Gebäude und das Sondereigentum befinden sich in einem durchschnittlichen, altersgemäßen Bauzustand. In den 1990er-Jahren wurden Fenster (Kunststoff mit Isolierverglasung ca. 1992), Dachdeckung sowie Teile der Leitungen modernisiert; die Gaszentralheizung stammt laut Energieausweis aus ca. 2008. In der Wohnung wurden Bad, Fliesen und Böden (Laminat/Fliesen) erneuert. Im Gemeinschaftsbereich blättert an Fensterlaibungen Farbe ab, vor der Doppelgarage ist der Asphaltbelag schadhaft und im Treppenhaus fehlt die brandschutzrelevante feuerhemmende Kellertür. Der Endenergieverbrauch des Gebäudes beträgt 148,0 kWh/(m²·a). Rechtlich ist zu beachten, dass die dem Objekt kaufvertraglich beigelegten Sondernutzungsrechte an zwei Pkw-Stellplätzen (Nr. S 5 und S 6) im Grundbuch nicht zugeordnet und daher nicht dinglich gesichert sind. In Abteilung II des Grundbuchs ist zudem eine Dienstbarkeit über ein Nutzungsrecht an Stellplatz und Garage zugunsten des Nachbargrundstücks eingetragen, für die im Gutachten ein Zuzahlungsbetrag nach § 51 ZVG in Höhe von 3.850,00 € ermittelt wurde. Das Objekt liegt ferner im Geltungsbereich des Denkmalschutz-Umgebungsschutzes (§ 9 DSchG NRW) und in der Wasserschutzzone III B. Die Wohnung ist seit dem 01.01.2024 vermietet; laut Eigentümer beläuft sich die monatliche Kaltmiete auf 800,00 € inklusive eines Stellplatzes. Das Amtsgericht Köln hat den Verkehrswert auf 230.000,00 € festgesetzt, gestützt auf das Ertragswertverfahren (231.000,00 €) und das Vergleichswertverfahren (227.000,00 €). Für Investoren stellt das Objekt eine solide, laufend ertragbringende Basis im Kölner Wohnungsmarkt dar, erfordert jedoch eine klare Risikopufferung hinsichtlich der nicht eingetragenen Stellplatzrechte und anstehender brandschutztechnischer Instandhaltungen im Gemeinschaftseigentum.