KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1957 · vermutlich bewohnt

Zur Versteigerung steht eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 59 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss eines im Jahr 1957 errichteten Mehrfamilienhauses in Köln-Zollstock. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 230.000 €, abgeleitet aus einem vorrangigen Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung eines Instandhaltungsstaus von 30.000 €. Zur Wohnung gehören eine nach Westen ausgerichtete Loggia sowie ein Kellerabstellraum. Das gemeinschaftliche Gebäude und die Außenanlagen präsentieren sich in einem gepflegten Eindruck, während die Wohnungsausstattung einfach bis mittel und sanierungsbedürftig ist. Die zentrale, gut angebundene Lage im Kölner Süden bietet eine verlässliche Nachfrage sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger.

Biet-Score

Ausgeglichen · 59 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für Eigennutzer oder handwerklich erfahrene Kapitalanleger, die bereit sind, den gutachterlich festgestellten Instandhaltungsstau von 30.000 € zeitnah zu beheben. Trotz des Sanierungsbedarfs im Sondereigentum überzeugt die Lage in Köln-Zollstock durch hohe Wertstabilität und eine sehr gute Infrastruktur. Kaufinteressenten sollten jedoch das Risiko der unklaren Heizungsbeschaffenheit und der anstehenden Sanierungskosten sorgfältig in ihre Gebotskalkulation einpreisen.

Chancen

6

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 59 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss rechts (Wohnung Nr. 12) der Kröver Straße 4 in 50969 Köln-Zollstock. Das Gebäude ist Teil einer viergeschossigen, voll unterkellerten Zeilenbebauung aus vier Mehrfamilienhäusern (Kröver Straße 2–8), die im Jahr 1957 auf einem 1.938 m² großen Grundstück errichtet wurden. Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (Stadtbahn, S-Bahnhof Köln Bonner Wall / Köln Süd) sowie die Nähe zum Vorgebirgspark aus. Ein besonderer Vorzug der Wohnung ist die nach Westen ausgerichtete Loggia zur straßenabgewandten Seite. Das Gemeinschaftseigentum sowie die Außenanlagen hinterließen bei der Ortsbesichtigung einen gut gepflegten Eindruck. Die Innenausstattung der Wohnung (Wannenbad, Wohnküche, zwei Zimmer, Flur und Abstellkammer) wird als einfach bis mittel und sanierungsbedürftig eingestuft. Das Gutachten stellt einen Instandhaltungsstau in Höhe von 30.000 € fest, der im Wertermittlungsverfahren wertmindernd in Abzug gebracht wurde. Ein verbleibendes Informationsdefizit besteht hinsichtlich der Heizungsanlage, da diese zum Besichtigungstermin nicht zugänglich war und somit Angaben zu Typ und Einbaualter fehlen. Im Grundbuch von Köln-Rondorf Blatt 26507 ist ein 294/10.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 12 nebst Kellerraum eingetragen. Eine in Abteilung II verzeichnete beschränkte persönliche Dienstbarkeit wurde im Rahmen der Begutachtung als wertneutral gewertet. Der Versteigerungsvermerk wurde am 30.01.2026 eingetragen. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 24.04.2026 auf 230.000 € festgesetzt, was einem Quadratmeterpreis von rund 3.895 €/m² Wohnfläche entspricht. Aufgrund der hohen Nachfrage nach 2-Zimmer-Wohnungen im Kölner Stadtgebiet bietet das Objekt eine verlässliche Verwertbarkeit und gute Vermietungsperspektiven zu einer nachhaltig angesetzten Marktmiete von 14,50 €/m², sofern Bieter die notwendigen Instandsetzungskosten realistisch berücksichtigen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich bewohnt
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Eigentumswohnung in 50969 Köln-Zollstock, Kröver Straße 4. Das Gebäudeensemble, in dem das Bewertungsobjekt liegt, besteht aus 4 Mehrfamilienhäusern. Das Bewertungsobjekt befindet sich in Haus Nr. 4 im 1. Obergeschoss rechts, im Aufteilungsplan mit Wohnung Nr. 12 festgelegt. Zur 2-Zimmer-Wohnung gehört ein Kellerraum eine Loggia. Das im Jahr 1957 erbaute Objekt hat eine Wohnfläche von 59 m². Die Wohnung ist teilmodernisiert, es besteht ein Instandhaltungsstau. Die Heizungsanlage konnte nicht begangen werden, Kenntnisse zum Einbaualter und Art der Anlage sind unbekannt. Eine Weitergabe der Kontaktdaten der Gläubiger kann gem. DSGVO nicht - auch nicht telefonisch - erfolgen. Gutachteneinsichten können zu den allgemeinen Publikumszeiten des Gerichts oder nach vorheriger Terminvereinbarung erfolgen. Entsprechende Termine können online auf der Internetseite des Amtsgerichts Köln oder telefonisch unter den Nummern 0221/7711-323, 842, 782 oder 197 vereinbart werden. Geben Sie hierbei unbedingt das Aktenzeichen des Verfahrens an (z.B. 93 K …/25)

Hinweise zur Datenlage

Es liegt ein Auszug des Gutachtens (Seiten 28–54) sowie Deckseite und Bekanntmachung vor. Wesentliche Bewertungskennzahlen, Flächenberechnung und Fotodokumentation der Wohnung sind detailliert vorhanden, Angaben zur Heizung fehlen.
Innenbesichtigung der Wohnung erfolgte durch die Gutachterin; Heizungsanlage war unzugänglich.

Belegung

vermutlich bewohnt

VermutungHochriskant

Die Datenlage zeigt ein Belegungssignal, aber keine gesicherte Besitzlage. Das ist ein Warnsignal, keine belastbare Tatsache.

Vor dem Gebot prüfen

Belegungssignal aus Quelle prüfen
Nutzerkreis eingrenzen
Lastenverzeichnis und Grundbuch auf Rechte prüfen
Zeit- und Kostenreserve erhöhen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ob Miete, Eigentümerbelegung oder ein sonstiges Recht vorliegt, muss vor dem Gebot getrennt geklärt werden.
In der Praxis: Alle operativen Annahmen bleiben fragil: Zugang, Räumung, Zustand, Schlüssel und mögliche Schäden.
Für das Gebot: Rot-orange kalkulieren: Unsicherheit plus mögliche Belegung rechtfertigen einen klaren Abschlag.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0093 K 0075/2025
Amtsgericht: Köln
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.02.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich bewohnt
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1957

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 230.000 €
Wohnfläche: 59 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 294/10000 an dem Grundstück Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 56, Flurstücke 537, 538, 539, 540
Anteilige Grundstücksfläche: 56,98 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kröver Straße
Hausnummer: 4
PLZ: 50969
Ort: Köln
Stadtteil: Zollstock

Weitere Angaben aus dem Gutachten15 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 2 Angaben

Erbbaurecht
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 59 m² Wohnfläche · Baujahr 1957 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Köln	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.950 €/m²typischer Wert	3.765 €/m²Median · 18 Fälle
Spanne	2.818 – 5.242 €/m²	2.976 – 4.632 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-1 % unter dem typischen Wert	+4 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Köln

3.950 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.818 – 5.242 €/m²
Dieses Objekt: -1 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.765 €/m²Median · 18 Fälle

Spanne: 2.976 – 4.632 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +4 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Köln	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	18 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 18 vor

Üblicher Marktpreis · Köln

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 18 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 18 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1957Gruppe 1958
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 59 m²Gruppe 76 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,00 – 16,30 €/m² im Monat, typisch 10,50 €/m² · Rheinische Immobilienbörse e.V. / Stadt Köln (Mietspiegel), 2025

17 von 18 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: unter 250 m entfernt (Zollstock) — 4.145 €/m², Baujahr 1958, durchschnittlich, 69 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Riphahnstr., Köln	Eigentumswohnung	—	78 m²	unbewertet	180.000 €	2.308 €	08.06.2026	unbekannt
Im Brücherfeld, Gremberghoven	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1955	60 m²	renovierungsbedürftig / einfach	158.000 €	2.633 €	11.11.2026	8,0 km
Karl-Marx-Allee, Seeberg	Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1974	56 m²	unbewertet	155.000 €	2.768 €	08.10.2026	12,0 km
Poller Kirchweg, Poll	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1952	173 m²	gepflegt	505.000 €	2.919 €	29.09.2026	3,0 km
Goldhähnchenweg, Vogelsang	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	84 m²	sanierungsbedürftig	250.000 €	2.976 €	28.10.2026	6,0 km
Eythstraße, Kalk	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	84 m²	durchschnittlich	250.000 €	2.976 €	05.11.2026	6,0 km
Grüner Weg Pe, Pesch	Eigentumswohnung	—	166 m²	unbewertet	530.000 €	3.193 €	22.06.2026	unbekannt
Paulshofstraße, Pesch	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1960	68 m²	durchschnittlich	230.000 €	3.382 €	10.02.2027	10,0 km
Olpener Str., Kalk	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	2015	48 m²	durchschnittlich	175.000 €	3.631 €	07.12.2026	7,0 km
Krüthstraße, Nippes	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	—	148 m²	unbewertet	590.000 €	3.986 €	15.07.2026	5,0 km
Universitätsstr., Sülz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1981	63 m²	durchschnittlich	260.000 €	4.127 €	20.10.2026	1,0 km
Kröver Str., Zollstock	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1958	69 m²	durchschnittlich	286.000 €	4.145 €	03.09.2026	unter 250 m
Rudolf-Amelunxen-Straße, Sülz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	2000	49 m²	unbewertet	235.000 €	4.795 €	15.09.2026	750 m
Bernhardstraße, Bayenthal	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Wird abweichend von der Teilungserklärung zusammen als 1 Einheit genutzt. Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz in einem Doppelparker unten	2000	116 m²	durchschnittlich	610.000 €	5.259 €	29.10.2026	2,0 km
Petersbergstraße, Klettenberg	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1910	74 m²	gepflegt	410.000 €	5.541 €	04.11.2026	1,0 km
Kyffhäuserstr., Neustadt/Süd	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	153 m²	gepflegt	1.000.000 €	6.536 €	25.11.2026	1,5 km
Vincenz-Statz-Straße, Braunsfeld	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2017	123 m²	gepflegt	1.110.000 €	9.024 €	14.12.2026	4,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Köln, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart