0030 K 0029/ 2025

Aktiv· AG Neuss · Nordrhein-Westfalen

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Korschenbroich, Nordrhein-Westfalen

Am Stirkenbend 21 a, 41352 Korschenbroich

Verkehrswert

254.000 €

Wohnfläche

75 m²

Termin

04.12.2026

in 60 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0030 K 0029/ 2025

AmtsgerichtNeuss

Kenndaten

Wohnfläche75 m²

Grundstück≈ 80,62 m² Anteil

Baujahr1997

ZustandSanierungsbedarf

Vermietungleerstehend

Biet-Score

Chancen6 Risiken3 Wertanpassungen2

Fazit

Die Immobilie eignet sich hervorragend für Eigennutzer sowie renditeorientierte Kapitalanleger, die von der Eigengartennutzung und dem Pkw-Stellplatz in gefragter Wohnlage im Einzugsbereich Düsseldorf/Neuss profitieren möchten. Durch die unmittelbare Bezugsfreiheit entfallen Kündigungs- oder Räumungsrisiken. Kalkulatorisch sollten neben dem Gebot überschaubare Renovierungsaufwendungen für das Sondereigentum eingeplant werden. Bieter sollten beachten, dass sich der festgesetzte Gesamtwert aus zwei separaten Grundbuchblättern zusammensetzt.

Dossier

KI-gestützt

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1997 · leerstehend

Versteigert werden eine 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit rund 75 m² Wohnfläche sowie ein separater oberirdischer Pkw-Stellplatz in 41352 Korschenbroich-Kleinenbroich. Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus mit Klinkerfassade wurde ca. 1997 errichtet und befindet sich in einem dem Baujahr entsprechenden, weitgehend gepflegten Zustand. Zur Wohnung gehören ein Kellerraum sowie ein wertvolles Sondernutzungsrecht an einer ca. 189 m² großen Gartenfläche mit Terrasse. Die Einheit ist zum Wertermittlungsstichtag bezugsfrei und nicht vermietet. Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 254.000,00 € festgesetzt, wovon 247.100,00 € auf die Eigentumswohnung und 6.900,00 € auf den Stellplatz entfallen.

Ausführliches Dossier

Zur Versteigerung gelangt ein Wohnungseigentum (Grundbuch von Kleinenbroich Blatt 4302) nebst separatem Pkw-Stellplatz (Blatt 4309) in der Straße Am Stirkenbend 21 a in 41352 Korschenbroich, Stadtteil Kleinenbroich. Das dreigeschossige Mehrfamilienhaus steht auf einem 610 m² großen Grundstück (Flur 7, Flurstück 750) in einer ruhigen Anliegerstraße am Ortsrand. Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in fußläufiger Entfernung (ca. 500 m), zudem besteht über die Autobahn A52 eine gute überörtliche Verkehrsanbindung in Richtung Mönchengladbach, Neuss und Düsseldorf. Die angebotene Wohnung liegt im Erdgeschoss hinten und weist eine Wohnfläche von ca. 75 m² auf, verteilt auf 3 Zimmer (Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer), Küche, innenliegendes Bad/WC, Diele und Terrasse. Ein herausragendes Merkmal ist das grundbuchlich verankerte Sondernutzungsrecht an einer ca. 189 m² großen Gartenfläche. Die Ausstattung umfasst isolierverglaste Kunststofffenster mit Rollläden, Fliesenbeläge in Wohnbereich, Diele und Bad sowie Teppichböden in den Schlafräumen. Der bauliche Gesamtzustand ist baujahresgemäß gut bis ausreichend, wobei der Gutachter für teilweise überdurchschnittlichen Instandsetzungsbedarf einen pauschalen Abschlag von 7.000,00 € berücksichtigt hat. In rechtlicher Hinsicht bestehen keine Belastungen in Abteilung II des Wohnungsgrundbuchs. Auch das Baulastenverzeichnis sowie das Altlastenkataster weisen keine Eintragungen auf. Das Hausgeld beträgt 200,00 € monatlich ab August 2026, während die anteilige Instandhaltungsrücklage mit 1.142,63 € vergleichsweise niedrig ausfällt. Das Objekt ist derzeit unbewohnt und nicht vermietet. Mit einem amtlich festgesetzten Gesamtverkehrswert von 254.000,00 € (Wohnung 247.100,00 €, Stellplatz 6.900,00 €) bietet das Objekt ein solides Erwerbspotenzial für Kapitalanleger zur Vermietung (nachhaltiger Rohertrag lt. Gutachten 9.450,00 € p. a.) oder Selbstnutzer mit Bedarf an Gartenanteil im Rhein-Kreis Neuss.

Chancen

Risiken

Standort

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Übersicht

22 / 27 Felder

Identifikation
Aktenzeichen	0030 K 0029/ 2025
Amtsgericht	Neuss
Bundesland	Nordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Verfahrensart	Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit	04.12.2026 · 09:00:00 ! Wichtiger Hinweis zum Termin Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein. Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts. Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
Objektart	Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus	leerstehend
Besichtigungsstatus	innenbesichtigung
Baujahr	1997
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert	254.000 €
Wohnfläche	75 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil	132,17/1.000
Anteilige Grundstücksfläche	80,62 m²
Bodenrichtwert	410 €/m²
Anteiliger Bodenwert	33.054 €80,62 m² × 410 €/m² · MEA 13,217 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
Straße	Am Stirkenbend
Hausnummer	21 a
PLZ	41352
Ort	Korschenbroich
Stadtteil	Kleinenbroich

Belegungsstatus-Risiko

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Rechtlich

Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.

Operativ

Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System

Kennzahl	Wert	Erläuterung
Bodenrichtwert	410 €/m²	System-/BORIS-Wert
Anteilige Bodenfläche	80,62 m²
Anteiliger Bodenwert	33.054 €
Verkehrswert	254.000 €	Preisanker für Vergleich
BRW-Verhältnis	7,68
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung	220.946 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert

Bodenwert33.054 €

Gebäude / Wohnung220.946 €

Verkehrswert254.000 €

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle: System

Berechnungen

Flächenanteil: 610 m² Gesamtgrundstück × 132,17/1.000 MEA = 80,62 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 80,62 m² × 410 €/m² · MEA 13,217 %
VW je m² Boden: 3.151 €/m²
BRW-Verhältnis: 3.151 €/m² / 410 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 254.000 € − 33.054 € = 220.946 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 75 m² Wohnfläche · Baujahr 1997 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Korschenbroich2.575 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen2.346 €/m²Median · 14 Fälle
Spanne	2.360 – 2.685 €/m²	1.730 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+32 % über dem typischen Wert	+44 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	14 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 14 vor

Üblicher Marktpreis · Korschenbroich

2.575 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.360 – 2.685 €/m²
Dieses Objekt: +32 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Kreis Neuss ohne die Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand: 2026
Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.346 €/m²Median · 14 Fälle

Spanne: 1.730 – 2.561 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +44 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate
Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 14 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 14 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1997Gruppe 1972
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 75 m²Gruppe 77 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,93 – 10,45 €/m² im Monat, typisch 10,00 €/m² · angesetzt in 15 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 25 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1997 gegenüber typisch 1972). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

13 von 14 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 4,0 km entfernt — 1.966 €/m², Baujahr 1970, 88 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Görlitzer Str., Neuss	Eigentumswohnung	—	43 m²	unbewertet	34.000 €	791 €	15.05.2026	unbekannt
von-der-Porten-Straße, Südstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), nebst Kammer im Dachgeschoss	—	54 m²	unbewertet	74.269 €	1.365 €	05.08.2026	14,0 km
Görlitzer Str., Hammfeld	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	46 m²	durchschnittlich	66.100 €	1.437 €	11.12.2026	11,0 km
Daimlerstraße, Vogelsang	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1963	68 m²	unbewertet	114.000 €	1.687 €	08.01.2027	8,0 km
Ahrstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	90 m²	durchschnittlich	167.400 €	1.860 €	29.01.2027	13,0 km
Hasenweg, Kaarst	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	88 m²	unbewertet	173.000 €	1.966 €	21.08.2026	4,0 km
Isarstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	78 m²	durchschnittlich	176.000 €	2.253 €	25.09.2026	14,0 km
Flachsbleiche, Broicherdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1969	85 m²	gepflegt	206.000 €	2.438 €	13.11.2026	4,0 km
Frankenstraße, Furth	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	72 m²	unbewertet	176.600 €	2.453 €	23.10.2026	8,0 km
Kantstraße, Büderich	Garage, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1972	134 m²	durchschnittlich	338.800 €	2.528 €	04.12.2026	12,0 km
Flachsbleiche, Broicherdorf	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1969	84 m²	gepflegt	214.700 €	2.571 €	30.10.2026	4,0 km
Bergheimer Straße, Neuss	Eigentumswohnung	—	50 m²	unbewertet	158.000 €	3.160 €	26.06.2026	unbekannt
Dorfstraße, Büderich	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2007	216 m²	durchschnittlich	963.000 €	4.458 €	11.12.2026	11,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Investment Case

Investor-Fakten

21 Fakten

01Bewertung6 02Rechte4 03Ertrag4 04Zustand4 05WEG3

Bewertung

6 Fakten

Verkehrswert

Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte

4 Fakten

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag

4 Fakten

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand

4 Fakten

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG

3 Fakten

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Standort-Radar

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

Wert- & Bewertungsanpassungen

aus KI-Dossier / Gutachten

Beschreibung & Zustand

Objektzustand

Nutzung

leerstehend

Besichtigung

innenbesichtigung

Hinweise

—

Beschreibung (roh)

Objekte laut Gutachten: Korschenbroich Blatt 4302: Eigentumswohnung im EG eines dreigeschossigen Mehrfamilienwohnhauses mit Diele, Bad/WC, Wohn- und Esszimmer, Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Terrasse, Kellerraum, Sondernutzungsrecht an Gartenfläche, Baujahr ca. 1997, insgesamt ca. 75 m² Wohnfläche. Lage: Am Stirkenbend 21a, 41352 Korschenbroich (Kleinenbroich). Korschenbroich Blatt 4309: Oberirdischer PKW-Stellplatz, Lage wie vor. Ansprechpartner: Deutsche Bank, Tele. 0421/3674-235 Hr. Körber, zu: HB/2086774392

Datenhinweise

· Sehr gute Datenlage für das Sondereigentum Blatt 4302 inklusive vollständiger Innenbesichtigung, detaillierter Fotodokumentation und Ertragswert-/Vergleichswertberechnung. Der Stellplatz (Blatt 4309) wird in der Bekanntmachung und Deckseite ausgewiesen, liegt dem Gutachten-Hauptteil jedoch als separater Wertansatz zugrunde.
· Fundierte Zustandsbewertung durch vollständige Innen- und Außenbesichtigung am 15.06.2026.

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend

HQ10

unbekannt

HQ100

unbekannt

HQextrem

unbekannt

Wassertiefe

—

Datenstand

—

Quelle

Amtliche Hochwasserdaten

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 02.10.2026, 23:42

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Korschenbroich, Nordrhein-Westfalen

Dossier

Übersicht

leerstehend

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Markt-Einordnung

Investment Case

Investor-Fakten

Bewertung

Rechte

Ertrag

Zustand

WEG

Standort-Radar

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

Wert- & Bewertungsanpassungen

Beschreibung & Zustand

Umgebung & Emissionen

Keine Emissionsdaten verfügbar

Hochwasserrisiko

Dokumente & Links

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen