ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Krefeld, Nordrhein-Westfalen

Zur Versteigerung steht das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 31 im zweiten Obergeschoss (Mitte) des Mehrfamilienhauses Gartenstraße 21 in 47798 Krefeld nebst zugeordnetem Kellerraum. Das Wohnhaus bildet zusammen mit den Häusern Gartenstraße 15, 17, 19 und Friedrichstraße 41 eine größere Wohnanlage auf einem 1.464 m² großen Grundstück, an dem ein Miteigentumsanteil von 2.076/100.000 besteht. Die Lage im Krefelder Zentrum zeichnet sich durch kurze Wege zu kulturellen Einrichtungen wie Mediothek und Theater sowie durch eine sehr dichte infrastrukturelle Versorgung aus. Die Anbindung an den ÖPNV ist über Straßenbahn- und Buslinien exzellent, der Hauptbahnhof liegt etwa 1 bis 1,5 km entfernt. Das Gebäude wurde nach Kriegszerstörung im Jahr 1952 wiederaufgebaut; das ursprüngliche Ursprungsbaujahr ist unbekannt. Die Wohnung verfügt laut Bauakte über rund 51 m² Wohnfläche, aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche, Diele und Badezimmer. Da der Sachverständige keinen Zutritt zur Wohnung erhielt, basiert die Begutachtung auf Archivakten und dem äußeren Eindruck des Gemeinschaftseigentums. Die bauliche Substanz und die Ausstattung wurden als überwiegend einfach bis durchschnittlich eingestuft. Im Gemeinschaftsbereich wurden aufsteigende Kellerfeuchte, Feuchtigkeitsschäden an Balkonen und Laubengängen sowie Witterungsspuren an den Fassaden festgestellt. In rechtlicher Hinsicht besteht in Abteilung II des Grundbuchs eine historische Grunddienstbarkeit betreffend die Mitbenutzung einer ehemaligen Waschanlage bzw. von Garagen, die der Gutachter mangels vorhandener Bausubstanz de facto als erloschen ansieht. Das Grundstück unterliegt keinen Baulasten oder öffentlich-rechtlichen Wohnungsbindungen. Allerdings ist ein Teilbereich in der nordöstlichen Ecke als Altlastverdachtsfläche (KF 2767, ehemaliges Transformatorengebäude mit unnachgewiesener Verfüllung) erfasst. Die Erschließungsbeiträge nach BauGB und KAG sind für die bestehende Erschließung abgegolten. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.04.2026 auf 65.000,00 € festgesetzt, was einem rechnerischen Wert von rund 1.275 €/m² Wohnfläche entspricht (vom Gutachter auf Sondereigentumsebene mit ca. 1.750 €/m² ausgewiesen). Das Gutachten stützt sich primär auf das Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Mietansatz von 9,30 €/m² monatlich. Aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung sollten Interessenten einen Puffer für Entrümpelungs-, Sanierungs- und Mietausfallkosten zwingend in ihr Gebotslimit einrechnen.