KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1992 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung mit rund 89 m² Wohnfläche nebst Kellerraum und Tiefgaragenstellplatz in Leverkusen-Manfort. Die Einheit befindet sich im 3. Obergeschoss eines 1992 errichteten, sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses innerhalb einer 112 Einheiten umfassenden Wohnanlage mit Personenaufzug. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 184.000,00 € (Stichtag: 10.06.2026). Das Objekt wird derzeit mietvertragslos von Angehörigen des verstorbenen Eigentümers bewohnt. Es besteht allgemeiner Renovierungsbedarf im Sondereigentum sowie Instandhaltungsbedarf am Gemeinschaftseigentum, darunter beschlossene Sanierungsmaßnahmen und Sonderumlagen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 71 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet Eigennutzern und Kapitalanlegern eine bezahlbare 4-Zimmer-Wohnung mit Aufzug und Tiefgaragenstellplatz in gut angebundener Lage von Leverkusen-Manfort. Dem Erwerbspotenzial stehen jedoch erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Risiken gegenüber: Die mietvertragslose Bewohnerkonstellation erfordert voraussichtlich eine Räumungsvollstreckung, während beschlossene sowie drohende Sanierungsmaßnahmen (Balkone, Dächer) hohe Sonderumlagen nach sich ziehen können. Vor Gebotsabgabe sollte der Status fälliger Sonderumlagen und Hausgeldrückstände bei der WEG-Verwaltung tagesaktuell geprüft werden.

Chancen

6

Gute Verkehrsanbindung durch unmittelbare Nähe zum Bahnhof Leverkusen-Manfort (ca. 200 m) und zur Autobahn A3 (ca. 1 km).
Komfortabler Gebäudezugang mit Personenaufzug über sieben Haltestellen sowie ein zugeordneter Tiefgaragenstellplatz.
Wesentliche Gemeinschafts-Modernisierungen bereits erfolgt, darunter eine neue Gas-Zentralheizung (2022) und Flachdachsanierung (2023).

Risiken

6

Wohnung wird mietvertragslos von Angehörigen des verstorbenen Eigentümers bewohnt; Räumung nach Zuschlag kann erforderlich werden.
Bereits beschlossene Sonderumlage für die Dachsanierung Scharnhorststraße 2a mit einem Anteil von ca. 7.238,51 € für die Einheit.
Hohe monatliche Hausgeldvorauszahlung von rund 679,00 € im Jahr 2026 infolge erhöhter Erhaltungsrücklagenzuführung und Verbräuche.

Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Die angebotene Eigentumswohnung (Nr. 105) liegt im 3. Obergeschoss eines 1992 in Massivbauweise errichteten, sechsgeschossigen Mehrfamilienhauses in der Bodelschwinghstraße 3 in 51377 Leverkusen (Stadtteil Manfort). Das Gebäude bildet zusammen mit der Scharnhorststraße 2a die Untergemeinschaft „Neubauten“ innerhalb einer aus fünf Baukörpern bestehenden Gesamtanlage mit 112 Einheiten und Tiefgarage auf einem 5.920 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Verkehrsinfrastruktur mit fußläufig erreichbarem Bahnhof Manfort (ca. 200 m) und schneller Anbindung an die BAB 3 aus, ist jedoch durch eine nahe Bahntrasse mit einem Lärmpegel von 55–65 dB(A) vorbelastet. Die Wohnung verfügt über rund 89 m² Wohnfläche, verteilt auf vier Zimmer, Küche, Diele, Bad, Abstellraum und einen nach Süden ausgerichteten Balkon. Der Einheit sind ein Kellerraum im Nachbargebäude sowie ein Tiefgaragenstellplatz (Wertansatz 13.900,00 €) zugeordnet. Das Gebäude verfügt über einen Personenaufzug. Während die Wohnungsausstattung (Laminat, Fliesen, Isolierverglasung von 1992) und das Bad ca. 2019 teilerneuert wurden, besteht allgemeiner Renovierungsbedarf. Im Schlafzimmer wurden an der Außenwand Feuchtigkeitsflecken festgestellt, deren Ursache im Bereich des Gemeinschaftseigentums (Baukörperfuge oder Fallrohr) vermutet wird. Rechtlich handelt es sich um einen 135,65/10.000 Miteigentumsanteil, der im Wohnungsgrundbuch von Wiesdorf Blatt 4276 verzeichnet ist. Baulasten bestehen in Form einer wertneutralen Vereinigungsbaulast; Altlastenverdacht liegt laut Katasterauskunft nicht vor. Zum Bewertungsstichtag wird die Wohnung mietvertragslos durch Angehörige des verstorbenen Eigentümers genutzt, sodass bei Erwerb ein Räumungsaufwand einkalkuliert werden muss. Zudem wurde in der Eigentümerversammlung vom 23.04.2026 eine Sonderumlage für eine Dachsanierung beschlossen, auf die anteilig 7.238,51 € entfallen. Das monatliche Hausgeld steigt 2026 auf ca. 679,00 €. Der Verkehrswert wurde zum 10.06.2026 durch das Sachverständigenbüro Knäuper im kombinierten Verfahren aus Ertragswert (187.000,00 €, Gewicht 1,0) und Vergleichswert (178.600,00 €, Gewicht 0,5) auf 184.000,00 € festgesetzt. Für Investoren stellt das Objekt eine interessante Einstiegsmöglichkeit mit solider Gebäudesubstanz dar, sofern die anstehenden Sonderumlagen und Räumungskosten bei der Gebotskalkulation ausreichend berücksichtigt werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Die Eigentumswohnung gehört zu einer Wohnanlage in Leverkusen Manfort, bestehend aus drei 9-geschossigen Wohnblöcken aus dem Baujahr 1956 sowie einem 6-geschossigen und einem 2-geschossigen Mehrfamilienhaus, jeweils aus dem Baujahr 1992. In der Anlage befinden sich insgesamt 112 Eigentumseinheiten sowie eine Tiefgarage. Für Verwaltung und Instandhaltung wurden zwei Untergemeinschaften hinsichtlich „Altbau“ und „Neubau“ gebildet. Das Versteigerungsobjekt befindet sich im 1992 errichteten 6-geschossigen „Neubau“ Bodelschwinghstraße 3 (ehemals Scharnhorststr. 10) im 3. Obergeschoss und besteht aus 4 Zimmern, Küche, Diele, Bad, Abstellraum und Balkon, mit insgesamt rd. 89 m² Wohnfläche. Der Wohnung sind ein Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz zugeordnet. Kontaktdaten: Tel.: 0214 355-2511 zum Zeichen: 3642/1135818024

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage mit vollständigem Gutachten (Stand Juni 2026), amtlicher Bekanntmachung und ZVG-Deckseite. Die Gutachterin konnte eine umfassende Innenbesichtigung durchführen.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung der Wohnung, des Kellerraums und des Gemeinschaftseigentums im Beisein des Zwangsverwalters und der Bewohner.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0042 K 0005/ 2026
Amtsgericht: Leverkusen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 21.12.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innenbesichtigung
Baujahr: 1992

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 184.000 €
Wohnfläche: 89 m²
Nutzfläche: 17,5 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 135,65/10.000 an Flurstück 394 und 395
Anteilige Grundstücksfläche: 80,3 m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Bodelschwinghstraße
Hausnummer: 3
PLZ: 51377
Ort: Leverkusen
Stadtteil: Manfort

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.067 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 89 m² Wohnfläche · Baujahr 1992 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Leverkusen3.400 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen2.200 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	3.200 – 3.700 €/m²	2.067 – 2.424 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-39 % unter dem typischen Wert	-6 % unter dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Leverkusen

3.400 €/m²typischer Wert

Spanne: 3.200 – 3.700 €/m²
Dieses Objekt: -39 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.200 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 2.067 – 2.424 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -6 % unter dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Leverkusen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Üblicher Marktpreis · Leverkusen

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 4 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1992Gruppe 1984
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 89 m²Gruppe 80 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 9,38 – 14,15 €/m² im Monat, typisch 11,77 €/m² · Stadt Leverkusen (Mietspiegel), 2025

8 von 9 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 2,5 km entfernt (Wiesdorf) — 3.140 €/m², Baujahr 1999, gepflegt, 43 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hamberger Straße, Lützenkirchen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	—	80 m²	unbewertet	76.000 €	950 €	15.07.2026	6,0 km
Hamberger Straße, Lützenkirchen	Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Mehrfamilienhaus, Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	78 m²	sanierungsbedürftig	98.000 €	1.257 €	12.10.2026	6,0 km
Fridjof-Nansen-Straße, Leverkusen	Eigentumswohnung	—	95 m²	unbewertet	200.000 €	2.105 €	03.06.2026	unbekannt
Am Weidenbusch, Quettingen	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1984	50 m²	sanierungsbedürftig	110.000 €	2.200 €	02.09.2026	5,0 km
Fridjof-Nansen-Straße, Leverkusen	Eigentumswohnung	—	107 m²	unbewertet	250.000 €	2.336 €	03.06.2026	unbekannt
Lützenkirchener Straße, Leverkusen	Eigentumswohnung	—	59 m²	unbewertet	143.000 €	2.424 €	10.06.2026	unbekannt
Odenthaler Straße, Leverkusen	Eigentumswohnung	—	86 m²	unbewertet	225.000 €	2.616 €	27.05.2026	unbekannt
Carl-Leverkus-Straße, Wiesdorf	Wohn-/Geschäftshaus, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1999	43 m²	gepflegt	135.000 €	3.140 €	12.10.2026	2,5 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Leverkusen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart