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0032 K 0010/ 2025
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2 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Marl, Nordrhein-Westfalen

Im Lohenfeld 12, 45768 Marl
Verkehrswert
1.036.900 €
Wohnfläche
383,17 m²
Termin
09.04.2027
in 189 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0032 K 0010/ 2025
AmtsgerichtMarl

Kenndaten

Wohnfläche383,17 m²
Grundstück≈ 454,38 m² Anteil
Baujahr2011
ZustandKein nennenswerter Instandhaltungsstau erkennbar
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen8Risiken5

Fazit

Das Objektpaket stellt eine attraktive Investitionsgelegenheit für Bestandshalter und Aufteiler dar, da es neuwertige Bausubstanz aus dem Jahr 2011 mit unmittelbarem Wertsteigerungspotenzial verbindet. Durch den Leerstand zweier Einheiten lässt sich zügig Leerstandsmiete auf Marktniveau (ca. 9,82 €/m²) realisieren, während bei den bestehenden Mietverhältnissen Anpassungsspielraum besteht. Dank bereits getrennter Grundbuchblätter ist zudem ein etappenweiser Einzelabverkauf ohne aufwendige Teilung möglich. Vor der Gebotsabgabe sollten Bietinteressenten Einsicht in die Zwangsverwaltungsakten nehmen und eventuell anstehende WEG-Beschlüsse bezüglich Klimatisierung oder Außenstellplätzen prüfen.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 2011 · vermietet

Versteigert wird ein Paket aus vier Eigentumswohnungen sowie vier Tiefgaragenstellplätzen in einem gepflegten, im Jahr 2011 erbauten Mehrfamilienhaus mit insgesamt acht Wohneinheiten in Marl (Ortsteil Alt-Marl). Das voll unterkellerte Gebäude verfügt über einen Personenaufzug und befindet sich in einem guten baulichen Zustand ohne nennenswerten Instandhaltungsstau. Die Wohnflächen der vier Einheiten betragen 98,99 m² (WE 1, EG links), 99,30 m² (WE 3, EG rechts), 97,75 m² (WE 4, OG links) und 87,13 m² (WE 8, DG rechts), was einer Gesamtwohnfläche von 383,17 m² entspricht. Zwei der Wohnungen (WE 1 und WE 4) sowie zwei Tiefgaragenstellplätze sind ungekündigt vermietet, während die übrigen zwei Wohneinheiten und zwei Stellplätze leer stehen. Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 1.036.900,00 € (Summe der Einzelwerte). Der Versteigerungstermin ist auf den 09.04.2027 vor dem Amtsgericht Marl anberaumt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt ein umfangreiches Wohnungs- und Teileigentumspaket in 45768 Marl, Im Lohenfeld 12. Das im Jahr 2011 in konventioneller Massivbauweise errichtete Mehrfamilienhaus umfasst insgesamt acht Wohneinheiten sowie acht Tiefgaragenstellplätze auf einem 889 m² großen Grundstück im Ortsteil Alt-Marl. Gegenstand des Verfahrens sind vier Dreizimmerwohnungen (WE 1 mit rd. 99 m², WE 3 mit rd. 99 m², WE 4 mit rd. 98 m² und WE 8 mit rd. 87 m², Gesamtwohnfläche 383,17 m²) sowie vier Tiefgaragenstellplätze (STP 9, 10, 12 und 15). Die Wohnlage ist als normale, ruhige innerstädtische Wohnlage in einem gewachsenen Wohngebiet charakterisiert; Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind fußläufig erreichbar. Das Gebäude präsentiert sich in einem altersgemäß sehr gepflegten und guten Zustand ohne nennenswerten Instandhaltungsstau. Es verfügt über ein Wärmedämm-Verbundsystem (120 mm Dämmung), ein gedämmtes Pfannensatteldach, eine zentrale Gas-Brennwertheizung im Dachgeschoss sowie einen Personenaufzug über alle vier Geschosse. Die Ausstattung der Wohneinheiten ist zweckmäßig bis gehoben mit Fliesen-, Parkett- oder Laminatböden sowie bodengleichen Duschen. Den Erdgeschosswohnungen sind Sondernutzungsrechte an Terrassen- und Gartenflächen zugeordnet, die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss verfügen über Balkone bzw. Dachterrassen. Kleinere Mängel beschränken sich auf leicht rissige Fensterdichtungen und verspachtelte Risse an der Tiefgaragendecke. Rechtlich sind alle Wohnungs- und Teileigentumseinheiten bereits auf gesonderten Grundbuchblättern verzeichnet. In Abteilung II sind die Anordnungen der Zwangsversteigerung (Az. 32 K 10/25) und der Zwangsverwaltung (Az. 32 L 2/25) eingetragen. Das Altlastenkataster weist keine Einträge auf, Baulasten bestehen nicht und das Flurstück ist beitrags- und abgabenfrei. Zwei Wohneinheiten (WE 1 und WE 4) sind zu Nettokaltmieten von 841,50 € bzw. 830,00 € monatlich vermietet, während die WE 3 und WE 8 unvermietet leer stehen. Bei den Tiefgaragenplätzen sind zwei Stellplätze für je 50,00 € monatlich vermietet. Für Kapitalanleger und Entwickler bietet dieses Paket eine seltene Kombination aus laufenden Erträgen, signifikantem Neuvermietungs- und Mietanpassungspotenzial sowie einer direkten Exit-Option durch Einzelverkauf. Die marktgängigen Wohnungsgrößen um 90 m² treffen auf eine stabile Nachfrage in Marl. Bei einem gerichtlich festgesetzten Gesamtverkehrswert von 1.036.900,00 € liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Wohnungen inklusive Stellplatzanteil bei moderaten rund 2.700 €/m².

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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22 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0032 K 0010/ 2025
AmtsgerichtMarl
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit09.04.2027 · 12:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Besichtigungsstatusinnenbesichtigung
Baujahr2011
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert1.036.900 €
Wohnfläche383,17 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil511,108/1.000 (Summe aller 8 versteigerten Einheiten: 131,009 + 131,419 + 129,368 + 115,312 + 4 x 6,000)
Anteilige Grundstücksfläche454,38 m²
Bodenrichtwert300 €/m²
Anteiliger Bodenwert136.314 €454,38 m² × 300 €/m² · MEA 51,111 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeIm Lohenfeld
Hausnummer12
PLZ45768
OrtMarl
StadtteilAlt-Marl

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert300 €/m²
Anteilige Bodenfläche454,38 m²
Anteiliger Bodenwert136.314 €
Verkehrswert1.036.900 €
BRW-Verhältnis7,61
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung900.586 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert136.314 €
Gebäude / Wohnung900.586 €
Verkehrswert1.036.900 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
889 m² Gesamtgrundstück × 511,108/1.000 (Summe aller 8 versteigerten Einheiten: 131,009 + 131,419 + 129,368 + 115,312 + 4 x 6,000) MEA = 454,38 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
454,38 m² × 300 €/m² · MEA 51,111 %
VW je m² Boden
2.282 €/m²
BRW-Verhältnis
2.282 €/m² / 300 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
1.036.900 € − 136.314 € = 900.586 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.706 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.480 bis 1.720 Euro, typisch 1.600 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 952 bis 1.629 Euro, Median 1.429 Euro. 12 Vergleichsfälle zwischen 892 und 3.020 Euro pro Quadratmeter, 1 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 383 m² Wohnfläche · Baujahr 2011 · Zustand gepflegt

Üblicher Marktpreis · Marl

1.600 €/m²typischer Wert

Spanne
1.480 – 1.720 €/m²
Dieses Objekt
+69 % über dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in den Städten Dorsten, Gladbeck und Marl (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.429 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne
952 – 1.629 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+89 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 2011Gruppe 1962
Zustand
hier gepflegtGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 383 m²Gruppe 81 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,20 – 8,50 €/m² im Monat, typisch 7,30 €/m² · Stadt Marl (Mietspiegel), 2024

¹ Dieses Objekt ist rund 50 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2011 gegenüber typisch 1962). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

12 von 13 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt (Brassert) — 2.164 €/m², Baujahr 1911, durchschnittlich, 127 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Bergstraße, Hüls-SüdKfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196268 m²sanierungsbedürftig60.700 €892 €25.11.20263,5 km
Ortlohstraße, RöllinghausenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), ETW Nr. 2 im EG—68 m²renovierungsbedürftig / einfach61.000 €897 €28.10.202613,0 km
Bergstraße, Hüls-SüdKfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196257 m²stark sanierungsbedürftig53.700 €944 €25.11.20263,5 km
Bergstraße, Hüls-SüdKfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)196259 m²sanierungsbedürftig56.200 €952 €25.11.20263,5 km
Barkenberger Allee, WulfenEigentumswohnung mit Kellerraum und Garage (Wohnungserbbaurecht)197499 m²renovierungsbedürftig / einfach97.300 €987 €06.11.20269,0 km
Hervester Straße, MarlEigentumswohnung—81 m²unbewertet102.000 €1.259 €08.05.2026unbekannt
Wartburgstraße, Castrop-RauxelEigentumswohnung—58 m²unbewertet83.000 €1.429 €05.05.2026unbekannt
Langenbochumer Straße, HertenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)—68 m²unbewertet101.000 €1.485 €26.08.20265,0 km
Römerstraße, Hüls-NordEigentumswohnung—97 m²unbewertet147.000 €1.515 €12.06.2026unbekannt
An der Sandkuhle, HochlarKfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)199897 m²unbewertet158.000 €1.629 €02.12.20268,0 km
Sickingmühler Straße, BrassertEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1911127 m²durchschnittlich274.000 €2.164 €08.01.20271,5 km
Augustusstraße, Haltern StadtKfz-Stellplatz, Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Sondernutzungsrecht, Gartenfläche Nr. 1—102 m²unbewertet308.000 €3.020 €14.08.202612,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).
  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
22 Fakten
01Bewertung502Rechte503Ertrag704Zustand5
01

Bewertung

5 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

5 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

7 Fakten
Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete
04

Zustand

5 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
innenbesichtigung
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Vier Eigentumswohnungen und vier Tiefgaragenstellplätze in Marl, Im Lohenfeld 12, Grundstücksgröße 889 qm, Wohnflächen 99 qm (WE Nr. 1), 99 qm (WE Nr. 3), 98 qm (WE Nr. 4) und 87 qm (WE Nr. 8), Baujahr 2011

Datenhinweise
  • · Sehr gute und umfassende Dokumentenlage mit vollständigem Gutachten, amtlichen Beschlüssen und detaillierten Angaben zum baulichen Zustand inklusive aller Grundrissmaße.
  • · Vollständige Innenbesichtigung aller vier Wohneinheiten, der Tiefgarage sowie sämtlicher Gemeinschaftsräume durch den Sachverständigen im Februar 2026.
09

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
10

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 02.10.2026, 00:15

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Recklinghausen, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.