ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine Dachgeschosswohnung (Wohnungseigentum Nr. 2) in einem freistehenden Zweifamilienhaus aus dem Baujahr 1989 am Venusweg 29 in 45770 Marl, Stadtmitte. Versteigert werden ein Miteigentumsanteil von 500/1.000 am Grundstück (512 m²) mit Sondereigentum an der Wohnung, drei Kellerräumen und dem Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 2. Die Wohnfläche beträgt rund 104 m² (5 Zimmer, Wintergarten, Loggia). Der Gutachter beschreibt eine reine Wohnlage mit mittlerer Wohnlagequalität, verkehrsberuhigt als Sackgasse; der ÖPNV ist fußläufig erreichbar, Autobahnanschlüsse (A 52, A 43) sind in rund 10 Minuten erreichbar (Gutachten S. 6, 7, 13). Der Gutachter beschreibt die Wohnung als komplett verwahrlost mit Bauteilbeschädigungen; die Innenausstattung ist überwiegend zerstört oder zurückgebaut, die Ausstattung war ursprünglich mittel. Erforderlich sind umfassende Sanierungsmaßnahmen: Bad und Gäste-WC, Bodenbeläge, Wand- und Deckenflächen, Innentüren, Wohnungseingangstür, Elektroinstallation und Fenster (Gutachten S. 13, 14). Das Gemeinschaftseigentum hat einen durchschnittlichen Zustand mit Mängeln an Spitzboden, möglichem Dachschaden und Treppenflur. Das Gebäude gilt als nicht modernisiert; die Restnutzungsdauer beträgt 43 Jahre. Das Gutachten ist kein Bausubstanzgutachten, Energiedaten liegen nicht vor. In Abteilung II sind ein Vorkaufs- und ein Wiederkaufsrecht für eine Aktiengesellschaft eingetragen; ihr Werteinfluss ist im Gutachten nicht berücksichtigt, ob sie bestehen bleiben, ergibt sich aus den Unterlagen nicht. Das Hausgeld beträgt 296 € monatlich, im Wirtschaftsjahr 2025 wurden keine Zahlungen geleistet; eine Erhaltungsrücklage von 2.000 € wurde nicht vollständig gezahlt, eine Sonderumlage von 3.000 € (Anteil der Wohnung 1.500 €) ist offen. Laut Teilungserklärung haftet der Erwerber nicht für Rückstände bei Erwerb in der Zwangsversteigerung. Eine Bergbauauskunft wurde nicht eingeholt. Das Elternschlafzimmer wurde nicht besichtigt. Der Verkehrswert beträgt 140.000 € (Vergleichswert 137.000 €, Ertragswert 145.000 €). Abgezogen wurden 50.000 € für den Sanierungsbedarf und 10.000 € für Mängel am Gemeinschaftseigentum; 4.000 € wurden für den Stellplatz zugeschlagen. Das Gutachten sieht eine eingeschränkte Marktgängigkeit und überwiegend den Eigennutzermarkt. Das Objekt kommt eher für Bieter mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserve in Frage, sofern sie die Sanierungskosten, die WEG-Rückstände und die Rechte in Abteilung II geprüft haben.