ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mörfelden-Walldorf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Sondereigentum Nr. 29 an einer ca. 29,16 m² großen 1-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss eines freistehenden, viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss (Schwarzwaldstraße 7-11, 64546 Mörfelden-Walldorf). Die Liegenschaft liegt am Ortskernrand von Walldorf in einer ruhigen Anliegerstraße, etwa 1 km vom Bahnhof Walldorf und ca. 5 km vom Flughafen Frankfurt am Main entfernt. Zur Wohnung gehört ein Sondernutzungsrecht am PKW-Abstellplatz Nr. 59 sowie ein Kellerabstellraum mit ca. 3,50 m² Nutzfläche. Das Wohnhaus aus dem Baujahr ca. 1970 umfasst 71 Einheiten und verfügt über einen Personenaufzug. Gemeinschaftliche Bauteile wie Fassade, Balkone mit Edelstahl-Glas-Geländern, Kunststofffenster und Hauseingangsbereich wurden in der Vergangenheit modernisiert; die Gaszentralheizung stammt aus dem Jahr 2013. Eine Innenbesichtigung der Wohneinheit war dem Sachverständigen nicht möglich. Für das Sondereigentum wird daher von einem baujahrestypischen, teils renovierungs- und räumungsbedürftigen Zustand ausgegangen. In den Fluren des Gemeinschaftseigentums wurden Ungezieferfallen dokumentiert. In Abteilung II des Grundbuchs ist ein Kanalrecht für die Stadt Mörfelden-Walldorf eingetragen, das keine unübliche Beeinträchtigung darstellt. Baulasten und Denkmalschutz bestehen nicht. Die Erhaltungsrücklage der WEG lag per 31.12.2024 bei ca. 34.750 Euro, das monatliche Hausgeld beträgt rund 171 Euro (davon 32,50 Euro Zuführung zur Rücklage). Der Verkehrswert wurde primär im Vergleichswertverfahren mit 99.400 Euro ermittelt (unter Berücksichtigung eines Stellplatzzuschlags von 5.000 Euro und eines Risikoabschlags von 760 Euro für unterstellte Kleinmängel); der stützende Ertragswert liegt bei 99.000 Euro. Für Investoren stellt das Objekt eine interessante Einstiegschance in den nachfragestarken Mietmarkt der Rhein-Main-Region dar. Bieter sollten jedoch finanzielle Puffer für eventuelle Räumungskosten und die Herrichtung der Wohnung nach Zuschlagserteilung einkalkulieren.