ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mörfelden-Walldorf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 61/233 Miteigentumsanteil an dem 1.138 m² großen Grundstück Langener Straße 67 in 64546 Mörfelden-Walldorf, verbunden mit dem Sondereigentum an der Zweizimmerwohnung Nr. 1 im Untergeschoss. Das aufstehende Dreifamilienhaus wurde ca. 1960 in Massivbauweise errichtet. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 61 m², aufgeteilt auf Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Bad. Ein laut Teilungserklärung zugewiesenes Sondernutzungsrecht an einer Terrasse im Erdgeschoss wurde mangels funktionaler und baulicher Zuordnung im Gutachten nicht berücksichtigt. Das Grundstück liegt im Außenbereich gemäß § 35 BauGB sowie innerhalb der 20-Meter-Bauverbotszone der B486, womit Erweiterungen oder Ersatzbauten baurechtlich ausgeschlossen sind. Zudem besteht eine Lärmbelastung durch Straßenverkehr im Bereich von 70 bis 75 dB(A). Der bauliche Zustand des Gebäudes und der Wohnung ist unterdurchschnittlich. Die Ausstattung ist einfach und weist Modernisierungsbedarf auf. Gravierend sind massive Schimmelpilzbildungen sowie Feuchteflecken an den Wänden in der gesamten Wohnung. Nach Angaben beim Ortstermin stand die Wohnung in der Vergangenheit wegen einer fehlenden bzw. defekten Hebeanlage mehrfach bis zu 10 cm unter Wasser. Ein Zimmer ist dadurch nur stark eingeschränkt nutzbar. Der Gutachter hat für die Beseitigung der Schimmel- und Feuchteschäden einen pauschalen Wertabschlag von 15.000 € (ca. 250 €/m² Wohnfläche) als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal vorgenommen. Rechtlich ist in Abteilung II ein Nießbrauch eingetragen. Der Berechtigte ist jedoch laut vorliegender Sterbeurkunde vom Januar 2024 bereits verstorben, sodass das Recht bei Vorlage des Todesnachweises gelöscht werden kann. Ein formelles Risiko stellt die bauordnungsrechtliche Nutzung dar: Bauunterlagen von 1973 wiesen die Flächen ursprünglich als Keller aus, während Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung von 2004 sie als Wohnung führen; eine ausdrückliche Baugenehmigung zur Nutzungsänderung lag dem Sachverständigen nicht vor. Über eine WEG-Verwaltung, Instandhaltungsrücklagen oder geplante Sonderumlagen existieren keinerlei Informationen. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine Sanierungsimmobilie mit erhöhtem Risikoprofil dar. Die monatliche Mieteinnahme von 580 € kalt federt das Investment ab, steht jedoch unklaren Kosten für Trockenlegung, Schimmelbeseitigung und Nachrüstung einer Hebeanlage gegenüber. Ein Erwerb ist nur mit Sicherheitsabschlägen auf das Sanierungsrisiko und nach sorgfältiger Klärung der WEG-Verhältnisse zu empfehlen.