ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Mühltal, Hessen

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine vermietete 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 5) im Dachgeschoss eines freistehenden Mehrfamilienhauses in der Waschenbacher Straße 21A in 64367 Mühltal, Ortsteil Nieder-Ramstadt. Das Gebäude wurde im Jahr 2000 in Massivbauweise errichtet und umfasst insgesamt 10 Wohneinheiten. Die Mikrolage wird als durchschnittliche Wohnlage am Ortsrand charakterisiert, wobei das Stadtzentrum von Darmstadt in ca. 8 km Entfernung schnell erreichbar ist. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie öffentliche Verkehrsmittel (Bus) befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 88 m² auf und bietet einen zweckmäßigen Grundriss mit drei Zimmern, einer Küche, einem Bad, einer Loggia sowie einem zusätzlichen Balkon. Zur Wohnung gehören ein Kellerraum und das Sondernutzungsrecht an dem Tiefgaragenstellplatz Nr. 17. Der bauliche Zustand der Wohnung wird als altersgemäß und gepflegt mit normalen Gebrauchsspuren beschrieben. Eine vollständige Innenbesichtigung durch den Gutachter war uneingeschränkt möglich, was für Bieter eine hohe Transparenz schafft. Am Gemeinschaftseigentum besteht jedoch ein teilweise erheblicher Unterhaltungsstau. Im Gutachten werden Feuchtigkeitsschäden in der Tiefgarage sowie eine erneuerungsbedürftige Öl-Zentralheizung (Baujahr 1999) aufgeführt. Der anteilige Reparaturstau für die Wohnung Nr. 5 wurde wertmindernd mit insgesamt 5.656,50 € (anteilig für Heizung, Feuchtigkeitsschäden und geringfügigen Unterhaltungsstau) im Ertragswertverfahren berücksichtigt. Zudem verfügt das Gebäude über keine Außenwanddämmung, was sich im Energieverbrauchskennwert von 145 kWh/(m²a) (Effizienzklasse E) widerspiegelt. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Kapitalanlage dar. Die Wohnung ist stabil vermietet, und die Lage im Einzugsgebiet von Darmstadt sichert eine nachhaltige Nachfrage. Risiken bestehen vor allem in zukünftigen Sonderumlagen für die Sanierung der Tiefgarage und der Heizungsanlage. Unter Berücksichtigung dieser Kosten und bei einem entsprechenden Abschlag im Versteigerungstermin bietet das Objekt ein attraktives Renditepotenzial für langfristig orientierte Anleger.