ZwangsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Gegenstand des Verfahrens ist eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 139) im 3. Obergeschoss einer großen Wohn- und Geschäftsanlage in der Landsberger Straße 317 im Münchner Stadtbezirk Laim. Die Wohnfläche beträgt ca. 70,5 m² und teilt sich auf in Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, separate Küche, Bad, Abstellraum, Diele, Windfang sowie einen nach Süden orientierten Balkon. Zur Einheit gehört ein Kellerabteil mit ca. 3 m² Nutzfläche. Die Infrastruktur am Standort ist hervorragend ausgebaut: Die S-Bahn-Station Laim mit Anbindung an die Stammstrecke ist nur ca. 500 Meter entfernt, Busanbindungen befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die Lage an der mehrspurigen Landsberger Straße führt allerdings zu einer beträchtlichen Lärmbelastung von über 75 dB(A) an den nordseitigen Zimmern. Das Wohngebäude wurde ca. 1970 in Massivbauweise errichtet und ist Teil eines Komplexes auf einem 9.416 m² großen Grundstück. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem durchschnittlichen Erhaltungszustand, wobei der Personenaufzug im Jahr 2020 erneuert wurde. Die Beheizung erfolgt über eine Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung; der Endenergiebedarf liegt laut Energieausweis bei 156 kWh/(m²a). Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Wohnung und zum Kellerabteil verwehrt wurde, beruht die Wertermittlung auf der Fiktion eines durchschnittlichen, dem Baualter entsprechenden Ausstattungs- und Erhaltungszustands. Die tatsächliche Beschaffenheit kann hiervon deutlich abweichen. Rechtlich handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 4,19/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum. Das Objekt ist gemäß Klingelschild vermietet, wobei dem Gutachter weder Mietvertrag noch Miethöhe vorgelegt wurden. Zum Stichtag 24.10.2025 bestanden Hausgeldrückstände der Einheit von rd. 18.261 €. Die Instandhaltungsrücklage der WEG wies per 31.12.2024 einen soliden Stand von rd. 345.000 € aus, und größere Sonderumlagen wurden nicht beschlossen. In Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Leitungs- und Trafostationsrechte beeinträchtigen die Wohnnutzung nicht wesentlich. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 413.000 € (ca. 5.860 €/m² Wohnfläche) bewegt sich die Wohnung spürbar unter dem Münchner Neubauniveau. Angesichts der fehlenden Innenbesichtigung, des unbekannten Mietstatus und der offenen Hausgelder eignet sich das Objekt primär für risikobewusste Investoren, die Sanierungsreserven und Klärungsbedarf einkalkulieren können.