ZwangsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist ein 62,39/1.000-Miteigentumsanteil an dem 310 m² großen Grundstück Robert-Koch-Straße 22 im Münchner Stadtbezirk Altstadt-Lehel, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss (Hochparterre) samt separatem Kellerabteil. Die Wohnlage zählt laut Mietspiegel zur zentralen besten Lage und zeichnet sich durch die fußläufige Nähe zur Isar, zur Maximilianstraße sowie eine hervorragende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (U-Bahnhof Lehel) aus. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 690.000 € festgesetzt, was einem relativen Wert von ca. 10.000 €/m² Wohnfläche entspricht. Das Wohngebäude wurde ca. 1905/1907 im barockisierenden Jugendstil errichtet und ist als Baudenkmal in der Denkmalliste eingetragen. Es umfasst insgesamt zehn Wohneinheiten auf vier Vollgeschossen sowie ausgebautem Dachgeschoss. Die rund 69 m² große 2-Zimmer-Wohnung verfügt über Flur, Küche, innenliegendes Bad, Schlafzimmer und ein durch Zusammenlegung zweier Zimmer entstandenes großzügiges Wohnzimmer. Die Ausstattung ist baujahres- bzw. 1980er-Jahre-typisch mit Kastenfenstern, Fischgrät-Parkett und einer Gas-Etagenheizung. Insgesamt befindet sich die Wohnung in einem abgewohnten und stark renovierungsbedürftigen Zustand mit Instandhaltungsrückstau, für dessen Beseitigung der Sachverständige pauschal 300 €/m² in Abzug brachte. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II mit einer Dienstbarkeit aus den Jahren 1900/1902 zugunsten der Stadt München belastet, die im Zusammenhang mit einem aufgelassenen Stadtbach und einem Gebäudeüberbau auf das Flurstück 2633/4 steht; eine Beeinträchtigung der Nutzung geht hiervon laut Verwalterauskunft nicht aus. Zudem ist eine Vormerkung bezüglich einer Miteigentumsanteilsanpassung bei Spitzbodenausbau eingetragen. Im Kellerbereich bestehen altbautypische Feuchtigkeitsschäden. Für die Fertigstellung der Fassadensanierung am Gemeinschaftseigentum wurde eine anteilige Sonderumlage von rd. 374 € beschlossen. Fazit: Durch den Leerstand zum Bewertungsstichtag entfällt das Risiko langwieriger Räumungs- oder Kündigungsprozesse. Die Liegenschaft bietet in dieser herausragenden Innenstadtlage ein erhebliches Wertsteigerungs- und Mietpotenzial, setzt jedoch die Bereitschaft zu einer kernhaften Renovierung des Sondereigentums sowie den Umgang mit den baulichen Gegebenheiten des Denkmals und des Aufzugs vor dem Schlafzimmerfenster voraus.