TeilungsversteigerungEigentumswohnung in Münster, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine rund 37 m² große 1- bis 2-Zimmer-Eigentumswohnung Nr. 7 im Erdgeschoss (hinten) des dreigeschossigen Wohnhauses Könemannstraße 2 im Münsteraner Stadtteil Roxel, rund 8,1 km vom Stadtzentrum entfernt. Versteigert wird ein 163/10.000-Anteil als Wohnungserbbaurecht (Grundbuch Roxel Blatt 1487) sowie der entsprechende Miteigentumsanteil am erbbaubelasteten Grundstück (Blatt 26) im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft). Zur Wohnung gehören ein Kellerabstellraum und die Duplex-Doppelgarage Nr. 16. Das Gutachter beschreibt das Wohnumfeld als „gut“; das Grundstück ist mit 3.071 m² voll erschlossen (Gutachten S. 10 f.). Das Gebäude wurde laut Bauakte ca. 1976 in massiver Bauweise errichtet, mit Flachdach und Ölzentralheizung. Das Gesamtobjekt befindet sich äußerlich in einem mittleren Unterhaltungszustand. Der Gutachter stellte einen Instandhaltungsrückstau fest (malermäßige Aufarbeitung, Kleberreste an Fenstern, Feuchtigkeitsschäden an Hauseingängen, ausgewaschene Fugen) und setzt dafür 7.500 € an. Der Mechanismus der Garage ist defekt, die Garage ist ungenutzt; der Gutachter unterstellt Reparierbarkeit. Das Bad ist innenliegend. Die Wohnung ist vermietet (350 € kalt zzgl. 180 € Nebenkosten, Gutachten S. 40). Das Erbbaurecht läuft bis 24.04.2074 (rund 48 Jahre Restlaufzeit); der Erbbauzins wurde als Einmalbetrag gezahlt, eine Erbbauzinsreallast ist nicht eingetragen. Der Gesamtverkehrswert beträgt 101.000 €, davon 87.000 € auf das Wohnungserbbaurecht und 14.000 € auf den Grundstücksanteil. Die Veräußerung bedarf grundsätzlich der Verwalterzustimmung, im Zwangsvollstreckungsverfahren jedoch nicht. Als Risiken kommen der Mieteintritt, die Bruchteils-/Teilungsversteigerung, die Erbbaurechts-Restlaufzeit, die nicht geprüfte Garage und mögliche Gemeinschaftskosten hinzu; Angaben zu Hausgeld und Rücklage fehlen. Für Kapitalanleger oder Eigennutzer mit kleinem Budget kann das Objekt in Frage kommen, sofern der Mietvertrag, die WEG-Finanzlage und der Garagenzustand geklärt sind. Die Wohnung wird zum Verkehrswert von rund 2.351 €/m² bewertet. Eine Bietentscheidung sollte erst nach Prüfung der Teilungserklärung, der WEG-Unterlagen und des Mietverhältnisses erfolgen.