ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 410 befindet sich im 3. Obergeschoss des Mehrfamilienhauses Daimlerstraße 30 im beliebten Neusser Ortsteil Vogelsang. Das im Jahr 1963 massiv errichtete Gebäude ist Teil einer zweigeteilten Wohnanlage mit insgesamt 28 Wohneinheiten, von denen 12 Einheiten auf den Hauseingang Nr. 30 entfallen. Die Wohnung umfasst eine Wohnfläche von circa 67,59 m², verteilt auf drei Zimmer, Küche, Badezimmer, Flur, Innenflur, Abstellraum und eine nach Süden orientierte Loggia, ergänzt durch einen Kellerabstellraum. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein gewachsenes, ruhiges Wohnumfeld mit guter Erreichbarkeit von Versorgungseinrichtungen sowie einer schnellen Anbindung an das überregionale Straßennetz (A 52, A 57) aus, liegt jedoch zugleich im Einflussbereich von Verkehrs- und Fluglärm. Das Gemeinschaftseigentum präsentiert sich in einem gepflegten und substanziell gut instand gehaltenen Zustand. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat in den vergangenen Jahren laufend Instandsetzungen durchgeführt, darunter eine Flachdachsanierung (2010), Fassadensanierungen, Treppenhausrenovierungen sowie die Modernisierung von Klingel- und Schließanlagen. Die Beheizung erfolgt zentral über Gas nebst solarer Unterstützung für das Warmwasser. Zum Zustand des Sondereigentums liegen dem Gutachter keine Erkenntnisse vor, da eine Innenbesichtigung nicht ermöglicht wurde. Sanitäreinrichtungen, Leitungsnetze und Oberflächen im Sondereigentum müssen daher kalkulatorisch als renovierungs- bis sanierungsbedürftig eingestuft werden. Rechtlich ist die Wohnung nach Angaben der WEG-Verwaltung von der Eigentümerin bewohnt, sodass im Fall des Zuschlags ein Räumungsaufwand nicht ausgeschlossen werden kann. Im Grundbuch eingetragene Belastungen der Abteilung II, zu denen ein Antennenrecht sowie Vormerkungen gehören, blieben bei der gerichtlichen Wertermittlung unberücksichtigt. Bemerkenswert ist eine redaktionelle Unstimmigkeit in den Altakten: Während die Teilungserklärung die Wohnung im 3. Obergeschoss rechts verortet, weist die Abgeschlossenheitsbescheinigung die Lage im Treppenhaus links aus. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 114.000 € und einem rechnerischen Wert von 1.681 €/m² liegt das Ertragsniveau spürbar unter dem mittleren Immobilienrichtwert der Umgebung (circa 2.300 €/m²). Der Sachverständige hat wegen der unterbliebenen Innenbesichtigung einen marktüblichen Sicherheitsabschlag von 35 % auf den Gebäudewert vorgenommen. Bei erfolgreicher Versteigerung unterhalb des Verkehrswerts und planbarer Neuausstattung bietet das Objekt attraktives Wertsteigerungspotenzial für renditeorientierte Anleger.