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0030 K 0005/ 2025
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2 FOTOS

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Ahrstraße 1, 41469 Neuss
Verkehrswert
167.400 €
Wohnfläche
90 m²
Termin
29.01.2027
in 127 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0030 K 0005/ 2025
AmtsgerichtNeuss

Kenndaten

Wohnfläche90 m²
Nutzfläche12 m²
Grundstück≈ 74,72 m² Anteil
Baujahr1972
ZustandDurchschnittlich
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken6

Fazit

Die Liegenschaft empfiehlt sich als Anlageobjekt oder zur Eigennutzung für Interessenten, die von der exzellenten S-Bahn-Anbindung nach Düsseldorf und Neuss profitieren möchten. Ein großer Pluspunkt ist der zugeordnete PKW-Stellplatz sowie die 2023 erneuerte Heizung. Wesentliches Risiko im Verfahren ist die unvollständige Beleglage: Da im Aktenkonvolut lediglich das Gutachten für den Kellerraum vorliegt, sind Bausubstanz und eventueller Sanierungsbedarf der Dachgeschosswohnung unbekannt. Kaufinteressenten wird dringend angeraten, vor dem Versteigerungstermin das Wohnungs-Gutachten auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Neuss einzusehen.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1972 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein Grundbesitz-Paket bestehend aus einer ca. 90 m² großen 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit zugeordnetem PKW-Stellplatz sowie einem separaten Kellerraum-Teileigentum in Neuss-Norf. Der amtliche Gesamtwert wurde auf 167.400 € festgesetzt, wovon 165.000 € auf die Wohnung und 2.400 € auf das Kellerabteil entfallen. Die Mehrfamilienhaus-Wohnanlage aus dem Ursprungsbaujahr 1972 erhielt ca. 2006 eine Dachaufstockung und wurde 2023 mit einer neuen Gasbrennwertheizung modernisiert. Der S-Bahnhof Neuss-Norf liegt nur rund 200 m entfernt und bietet eine hervorragende Anbindung an das Umland. Da im übermittelten Aktenauszug nur das Gutachten für den Kellerraum enthalten ist, muss das separate Gutachten zur Wohnung vor einer Gebotsabgabe beim Gericht eingesehen werden.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Ahrstraße 1 im Neusser Stadtteil Norf (Bereich Derikum). Gegenstand des Verfahrens sind zwei Grundbuchblätter: Zum einen das Wohnungseigentum an einer ca. 90 m² großen Wohnung (Nr. 71) im Dachgeschoss einschließlich Spitzboden nebst Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. St 6, zum anderen das Teileigentum an dem Kellerraum Nr. 117. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine sehr gute Verkehrsanbindung aus; der S-Bahnhof Neuss-Norf ist in ca. 200 m fußläufig erreichbar, und auch zur Autobahn A57 besteht kurzer Fahrweg. Der Gutachterausschuss stuft die Umgebung als einfache Wohnlage (Klasse 2) ein. Die Wohnanlage wurde ca. 1972 errichtet und ca. 2006 durch eine Dachaufstockung erweitert, in deren Zuge die verfahrensgegenständliche Wohnung entstanden ist. Das Gemeinschaftseigentum zeigt einen durchschnittlichen und altersgemäßen Unterhaltungszustand; ca. 2023 wurde eine zentrale Gasbrennwertheizung installiert. Im Dachgeschoss ist Fußbodenheizung vorhanden. Das separat bewertete Kellerabteil umfasst rund 12 m² Nutzfläche in einfacher Ausführung mit Holztrennwänden und Estrichboden. Die Erhaltungsrücklage der Gesamtanlage betrug zum 31.12.2024 rund 177.000 €. In rechtlicher Hinsicht lastet auf dem Flurstück 310 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Transformatorenstation zugunsten der Westnetz GmbH. Das Grundstück ist laut behördlichen Auskünften frei von Baulasten, Denkmalschutz und Altlasteneintragungen. Ein Bieterrisiko liegt in der Gefährdungseinstufung für Starkregen ('stark') sowie im Fehlen des Mietvertrags für den vermieteten Kellerraum. Zudem war der Kellerraum mangels Schlüssel nur durch die Holzlatten einsehbar. Mit einem festgesetzten Gesamtwert von 167.400 € (165.000 € für die Wohnung samt Stellplatz, 2.400 € für den Kellerraum) bietet das Objekt einen wirtschaftlich interessanten Einstieg in den Neusser Wohnungsmarkt. Da das Gutachten zur Wohnung in den übermittelten Akten fehlt, ist vor einer Gebotsabgabe die Einsichtnahme in das vollständige Hauptgutachten beim Amtsgericht Neuss zwingend erforderlich.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

!
23 / 27 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0030 K 0005/ 2025
AmtsgerichtNeuss
BundeslandNordrhein-Westfalen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit29.01.2027 · 11:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Besichtigungsstatusteilbesichtigung
Baujahr1972
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert167.400 €
Wohnfläche90 m²
Nutzfläche12 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil152,91/10.000 (Wohnung) und 5/10.000 (Kellerraum)
Anteilige Grundstücksfläche74,72 m²
Bodenrichtwert560 €/m²
Anteiliger Bodenwert41.845 €74,72 m² × 560 €/m² · MEA 1,579 %
Ohne Angabe: Gewerbefläche
Lage
StraßeAhrstraße
Hausnummer1
PLZ41469
OrtNeuss
StadtteilNorf

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert560 €/m²
Anteilige Bodenfläche74,72 m²
Anteiliger Bodenwert41.845 €
Verkehrswert167.400 €
BRW-Verhältnis4,00
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung125.555 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert41.845 €
Gebäude / Wohnung125.555 €
Verkehrswert167.400 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
4.732 m² Gesamtgrundstück × 152,91/10.000 (Wohnung) und 5/10.000 (Kellerraum) MEA = 74,72 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
74,72 m² × 560 €/m² · MEA 1,579 %
VW je m² Boden
2.240 €/m²
BRW-Verhältnis
2.240 €/m² / 560 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
167.400 € − 41.845 € = 125.555 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.860 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 2.300 bis 4.140 Euro, typisch 3.100 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.687 bis 2.528 Euro, Median 2.253 Euro. 12 Vergleichsfälle zwischen 791 und 4.458 Euro pro Quadratmeter, 6 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt1.860 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 90 m² Wohnfläche · Baujahr 1972 · Zustand durchschnittlich

Üblicher Marktpreis · Neuss

3.100 €/m²typischer Wert

Spanne
2.300 – 4.140 €/m²
Dieses Objekt
-40 % unter dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.253 €/m²Median · 13 Fälle

Spanne
1.687 – 2.528 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-17 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
13 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 13 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1972Gruppe 1970
Zustand
hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 90 m²Gruppe 78 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,00 – 20,00 €/m² im Monat, typisch 12,79 €/m² · ImmoScout24 (Portal-Preisatlas), 2026-H2

12 von 13 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 750 m entfernt (Norf) — 2.253 €/m², Baujahr 1972, durchschnittlich, 78 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Görlitzer Str., NeussEigentumswohnung—43 m²unbewertet34.000 €791 €15.05.2026unbekannt
von-der-Porten-Straße, SüdstadtEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), nebst Kammer im Dachgeschoss—54 m²unbewertet74.269 €1.365 €05.08.202613,0 km
Görlitzer Str., HammfeldEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)197346 m²durchschnittlich66.100 €1.437 €11.12.20264,5 km
Daimlerstraße, VogelsangEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196368 m²unbewertet114.000 €1.687 €08.01.20279,0 km
Hasenweg, KaarstEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197088 m²unbewertet173.000 €1.966 €21.08.202612,0 km
Isarstraße, NorfEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197278 m²durchschnittlich176.000 €2.253 €25.09.2026750 m
Flachsbleiche, BroicherdorfEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196985 m²gepflegt206.000 €2.438 €13.11.202613,0 km
Frankenstraße, FurthEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)197072 m²unbewertet176.600 €2.453 €23.10.20267,0 km
Kantstraße, BüderichGarage, Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)1972134 m²durchschnittlich338.800 €2.528 €04.12.202610,0 km
Flachsbleiche, BroicherdorfGarage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)196984 m²gepflegt214.700 €2.571 €30.10.202613,0 km
Bergheimer Straße, NeussEigentumswohnung—50 m²unbewertet158.000 €3.160 €26.06.2026unbekannt
Dorfstraße, BüderichEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)2007216 m²durchschnittlich963.000 €4.458 €11.12.202611,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
22 Fakten
01Bewertung702Rechte503Ertrag304Zustand405WEG3
01

Bewertung

7 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

5 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

3 Fakten
Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

WEG

3 Fakten
Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
teilbesichtigung
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Objekte laut Gutachten: Blatt 6210: Wohnungseigentum nach dem WEG bestehend aus einer Eigentumswohnung (Nr. 71 des Aufteilungsplans) im Dachgeschoss einschl. Spitzboden des Hauses Ahrstr. 1, Nr. 71 des Aufteilungsplans bestehend aus 3 Zimmern, Bad, Gäste WC, offene Küche im Wohn- Esszimmer, Wohnfläche ca. 90 qm. Baujahr ca. 1972, Aufstockung Dachgeschoss ca. 2006. Der Wohnung ist das Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. St 6 zugeordnet Blatt 6256: Teileigentum nach dem WEG bestehend aus einem Kellerraum (Nr. 117 des Aufteilungsplans). Baujahr ca. 1972, Aufstockung Dachgeschoss ca. 2006. Lage: jeweils Ahrstr. 1, Neuss (Norf)

Datenhinweise
  • · Bekanntmachung und Deckseite listen die Dachgeschosswohnung (165.000 €) und den Kellerraum (2.400 €) auf. Das beigefügte Gutachten bewertet jedoch ausschließlich den Kellerraum.
  • · Nur Teilbesichtigung des Kellerraums durch den Holzlattenverschlag mangels Schlüssels. Zustand der Wohnung mangels vorliegendem Hauptgutachten unbekannt.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 23.09.2026, 09:49

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.