KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1972 · bewohnt

Zur Versteigerung steht ein Grundbesitz-Paket bestehend aus einer ca. 90 m² großen 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit zugeordnetem PKW-Stellplatz sowie einem separaten Kellerraum-Teileigentum in Neuss-Norf. Der amtliche Gesamtwert wurde auf 167.400 € festgesetzt, wovon 165.000 € auf die Wohnung und 2.400 € auf das Kellerabteil entfallen. Die Mehrfamilienhaus-Wohnanlage aus dem Ursprungsbaujahr 1972 erhielt ca. 2006 eine Dachaufstockung und wurde 2023 mit einer neuen Gasbrennwertheizung modernisiert. Der S-Bahnhof Neuss-Norf liegt nur rund 200 m entfernt und bietet eine hervorragende Anbindung an das Umland. Da im übermittelten Aktenauszug nur das Gutachten für den Kellerraum enthalten ist, muss das separate Gutachten zur Wohnung vor einer Gebotsabgabe beim Gericht eingesehen werden.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft empfiehlt sich als Anlageobjekt oder zur Eigennutzung für Interessenten, die von der exzellenten S-Bahn-Anbindung nach Düsseldorf und Neuss profitieren möchten. Ein großer Pluspunkt ist der zugeordnete PKW-Stellplatz sowie die 2023 erneuerte Heizung. Wesentliches Risiko im Verfahren ist die unvollständige Beleglage: Da im Aktenkonvolut lediglich das Gutachten für den Kellerraum vorliegt, sind Bausubstanz und eventueller Sanierungsbedarf der Dachgeschosswohnung unbekannt. Kaufinteressenten wird dringend angeraten, vor dem Versteigerungstermin das Wohnungs-Gutachten auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Neuss einzusehen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Ahrstraße 1 im Neusser Stadtteil Norf (Bereich Derikum). Gegenstand des Verfahrens sind zwei Grundbuchblätter: Zum einen das Wohnungseigentum an einer ca. 90 m² großen Wohnung (Nr. 71) im Dachgeschoss einschließlich Spitzboden nebst Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. St 6, zum anderen das Teileigentum an dem Kellerraum Nr. 117. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine sehr gute Verkehrsanbindung aus; der S-Bahnhof Neuss-Norf ist in ca. 200 m fußläufig erreichbar, und auch zur Autobahn A57 besteht kurzer Fahrweg. Der Gutachterausschuss stuft die Umgebung als einfache Wohnlage (Klasse 2) ein. Die Wohnanlage wurde ca. 1972 errichtet und ca. 2006 durch eine Dachaufstockung erweitert, in deren Zuge die verfahrensgegenständliche Wohnung entstanden ist. Das Gemeinschaftseigentum zeigt einen durchschnittlichen und altersgemäßen Unterhaltungszustand; ca. 2023 wurde eine zentrale Gasbrennwertheizung installiert. Im Dachgeschoss ist Fußbodenheizung vorhanden. Das separat bewertete Kellerabteil umfasst rund 12 m² Nutzfläche in einfacher Ausführung mit Holztrennwänden und Estrichboden. Die Erhaltungsrücklage der Gesamtanlage betrug zum 31.12.2024 rund 177.000 €. In rechtlicher Hinsicht lastet auf dem Flurstück 310 eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit für eine Transformatorenstation zugunsten der Westnetz GmbH. Das Grundstück ist laut behördlichen Auskünften frei von Baulasten, Denkmalschutz und Altlasteneintragungen. Ein Bieterrisiko liegt in der Gefährdungseinstufung für Starkregen ('stark') sowie im Fehlen des Mietvertrags für den vermieteten Kellerraum. Zudem war der Kellerraum mangels Schlüssel nur durch die Holzlatten einsehbar. Mit einem festgesetzten Gesamtwert von 167.400 € (165.000 € für die Wohnung samt Stellplatz, 2.400 € für den Kellerraum) bietet das Objekt einen wirtschaftlich interessanten Einstieg in den Neusser Wohnungsmarkt. Da das Gutachten zur Wohnung in den übermittelten Akten fehlt, ist vor einer Gebotsabgabe die Einsichtnahme in das vollständige Hauptgutachten beim Amtsgericht Neuss zwingend erforderlich.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekte laut Gutachten: Blatt 6210: Wohnungseigentum nach dem WEG bestehend aus einer Eigentumswohnung (Nr. 71 des Aufteilungsplans) im Dachgeschoss einschl. Spitzboden des Hauses Ahrstr. 1, Nr. 71 des Aufteilungsplans bestehend aus 3 Zimmern, Bad, Gäste WC, offene Küche im Wohn- Esszimmer, Wohnfläche ca. 90 qm. Baujahr ca. 1972, Aufstockung Dachgeschoss ca. 2006. Der Wohnung ist das Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz Nr. St 6 zugeordnet Blatt 6256: Teileigentum nach dem WEG bestehend aus einem Kellerraum (Nr. 117 des Aufteilungsplans). Baujahr ca. 1972, Aufstockung Dachgeschoss ca. 2006. Lage: jeweils Ahrstr. 1, Neuss (Norf)

Hinweise zur Datenlage

Bekanntmachung und Deckseite listen die Dachgeschosswohnung (165.000 €) und den Kellerraum (2.400 €) auf. Das beigefügte Gutachten bewertet jedoch ausschließlich den Kellerraum.
Nur Teilbesichtigung des Kellerraums durch den Holzlattenverschlag mangels Schlüssels. Zustand der Wohnung mangels vorliegendem Hauptgutachten unbekannt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0030 K 0005/2025
Amtsgericht: Neuss
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 29.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1972

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 167.400 €
Wohnfläche: 90 m²
Nutzfläche: 12 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 152,91/10.000 (Wohnung) und 5/10.000 (Kellerraum)
Anteilige Grundstücksfläche: 74,72 m²
Bodenrichtwert: 560 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 41.845 €74,72 m² × 560 €/m² · MEA 1,579 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Ahrstraße
Hausnummer: 1
PLZ: 41469
Ort: Neuss
Stadtteil: Norf

Weitere Angaben aus dem Gutachten22 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt1.860 €/m²

4 von 7 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 90 m² Wohnfläche · Baujahr 1972 · Zustand durchschnittlich

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.100 €/m²typischer Wert	1.773 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.300 – 4.140 €/m²	1.580 – 2.303 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-40 % unter dem typischen Wert	+5 % über dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Neuss

3.100 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 4.140 €/m²
Dieses Objekt: -40 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.773 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.580 – 2.303 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +5 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Neuss	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Neuss

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 3 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1972Gruppe 1972
Zustand: hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 90 m²Gruppe 70 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,00 – 20,00 €/m² im Monat, typisch 12,79 €/m² · ImmoScout24 (Portal-Preisatlas), 2. Halbjahr 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Görlitzer Str., Neuss	Eigentumswohnung	—	43 m²	unbewertet	34.000 €	791 €	15.05.2026
Görlitzer Str., Hammfeld	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1973	46 m²	durchschnittlich	66.100 €	1.437 €	11.12.2026
Föhrenstraße, Rosellerheide	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	85 m²	unbewertet	138.400 €	1.628 €	19.02.2027
Daimlerstraße, Vogelsang	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1963	68 m²	unbewertet	114.000 €	1.687 €	08.01.2027
Isarstraße, Norf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	78 m²	durchschnittlich	176.000 €	2.253 €	25.09.2026
Frankenstraße, Furth	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	72 m²	unbewertet	176.600 €	2.453 €	23.10.2026
Bergheimer Straße, Neuss	Eigentumswohnung	—	50 m²	unbewertet	158.000 €	3.160 €	26.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 26

Bodenrichtwert: 560 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 74,72 m²
Anteiliger Bodenwert: 41.845 €
Verkehrswert: 167.400 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,00
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 125.555 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 26

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert41.845 €

Gebäude / Wohnung125.555 €

Verkehrswert167.400 €

Zone: 227005

Rechenweg

Flächenanteil: 4.732 m² Gesamtgrundstück × 152,91/10.000 (Wohnung) und 5/10.000 (Kellerraum) MEA = 74,72 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 74,72 m² × 560 €/m² · MEA 1,579 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.240 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.240 €/m² / 560 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 167.400 € − 41.845 € = 125.555 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart