ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nürnberg, Bayern

**Objekt & Lage:** Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 3-Zimmer-Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss des mehrgeschossigen Wohngebäudes Tafelfeldstraße 33 in 90443 Nürnberg (Gemarkung Steinbühl). Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 72 m² auf. Die Lage im statistischen Bezirk 'Galgenhof' zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur aus; alle Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Schulen und Ärzte sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist durch nahegelegene U-Bahn-, S-Bahn- und Straßenbahnhaltestellen als sehr gut zu bewerten. Allerdings ist die Tafelfeldstraße eine Durchgangsstraße mit erhöhtem Verkehrsaufkommen, was zu entsprechenden Lärmimmissionen führt. **Zustand & Ausstattung:** Das Gebäude wurde ca. 2013/2014 in massiver Bauweise mit Wärmedämmung errichtet. Die Wohnung selbst verfügt über einen Flur, ein Bad/WC, einen Abstellraum, ein Schlafzimmer, ein Büro sowie einen Wohn-/Essbereich mit offener Küche. Ein besonderes Highlight ist das Sondernutzungsrecht an der nach Osten ausgerichteten Terrassen- und Gartenfläche. Die Ausstattung wird als mittelschwer und zeitgemäß beschrieben. Es ist ein geringer Instandhaltungs- und Reparaturrückstau vorhanden: Der Rollladen der Terrassentür ist defekt, und das Fenster im Schlafzimmer weist eine Beschädigung durch eine Stahlkugel auf. Die Beheizung erfolgt über eine zentrale Pelletheizung, die sich im Nachbargebäude (Alexanderstraße 20) befindet. Der energetische Zustand des Gebäudes wird als überdurchschnittlich beschrieben. **Rechte, Lasten & Risiken:** Verbunden mit der Wohnung ist ein Miteigentumsanteil von 31,603/1.000 an dem insgesamt 1.486 m² großen Grundstück sowie ein Sondernutzungsrecht am Kellerabteil Nr. 13. Ein Tiefgaragenstellplatz gehört nicht zum Sondereigentum. Bei dem Ortstermin des Gutachters war der Heizungsraum nicht zugänglich. Zudem ist die Wohnung derzeit bewohnt (Status: 'occupied'), was bei einer eventuellen Eigennutzung berücksichtigt werden muss. Ein rechtliches Risiko besteht in den zu duldenden Rechten im Grundbuch, wobei am Stichtag ein Instandhaltungsrückstau in geringem Maße vorliegt. **Investitionsfazit:** Die Wohnung stellt aufgrund des jungen Baujahres und des insgesamt gepflegten Gebäudezustands ein solides Investment dar. Die Barrierefreiheit durch den Personenaufzug und die eigene Gartenfläche im urbanen Raum werten das Objekt deutlich auf. Unter Berücksichtigung der notwendigen Reparaturen (Fenster, Rollladen) und der Lärmbelastung an der Straßenseite bietet sich hier für Kapitalanleger eine gute Renditechance in einer gefragten Nürnberger Wohnlage.