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Symbolbild – Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in Nürnberg, SteinbühlSymbolbild · kein Foto im Gutachten

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Nürnberg, Bayern

Amtsgericht NürnbergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 11 Tagen

Di., 24.11.2026 · 10:30 Uhr

Verkehrswert

129.000 €

Wohnfläche

47,2 m²

Grundanteil

≈ 61,86 m²

Baujahr

1957

Peter-Henlein-Straße 19, 90443 NürnbergKarteGoogle Maps
Belegung: bewohnt
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1957 · bewohnt

Zur Versteigerung steht eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses in der Peter-Henlein-Straße 19 in 90443 Nürnberg (Gemarkung Steinbühl). Die Wohnfläche beträgt rund 47,2 m² und umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad, ein separates WC sowie ein Kellerabteil im Untergeschoss. Das Gebäude wurde ca. 1957/1958 wiederaufgebaut und weist einen baujahrestypischen, durchschnittlichen Zustand auf. Die Wohnung ist laut Gutachtenauszug möbliert vermietet (Pauschalmiete von 850,00 € monatlich inklusive Nebenkosten, zzgl. Strom und Gas). Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 129.000,00 €.

63

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich vor allem für Kapitalanleger und handwerklich versierte Investoren, die ein Einstiegsobjekt im Nürnberger Stadtgebiet suchen. Chancen bieten die gute Vermietbarkeit kompakter Wohnungsgrößen und das bestehende Mietverhältnis. Allerdings müssen kurz- bis mittelfristig Investitionen in die Heiztechnik (Ersatz der Gasöfen/Warmwasserversorgung) und Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum einkalkuliert werden. Bietinteressenten sollten vor dem Versteigerungstermin Einsicht in das vollständige Gutachten bei der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Nürnberg nehmen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst den 9,5/100 Miteigentumsanteil an dem 200 m² großen Grundstück Flurstück 3/14 in der Peter-Henlein-Straße 19 in 90443 Nürnberg (Gemarkung Steinbühl), verbunden mit dem Sondereigentum an der Dachgeschosswohnung Nr. 10 nebst zugehörigem Kellerabteil. Das Wohnhaus befindet sich in einer verkehrsberuhigten städtischen Umgebung mit viergeschossiger Nachbarbebauung, die im Grundstücksmarktbericht 2024 als mäßige Wohnlage eingestuft wird. Die infrastrukturelle Erschließung ist vollständig gegeben, Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Straßenraum vorhanden. Das Wohnhaus in Massivbauweise wurde ca. 1957/1958 im Zuge des Wiederaufbaus errichtet und 1993 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die rund 47,2 m² große Dachgeschosswohnung gliedert sich in Wohnzimmer (ca. 15,36 m²), Schlafzimmer (ca. 13,89 m²), Küche (ca. 10,18 m²), Bad (ca. 2,25 m²), Flur (ca. 5,03 m²) und ein innenliegendes WC (ca. 0,45 m²). Der bauliche Zustand von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wird als baujahrestypisch und durchschnittlich eingestuft. Ausstattungsseitig sind Kunststoff-Isolierglasfenster (ca. 1997) vorhanden; Böden sind teils mit Laminat, teils mit Fliesen belegt. Mängel zeigen sich an der Warmwasserversorgung der Küche und am dortigen Gasofen, zudem weisen die Putzsockel und der Kellerbereich Feuchte- bzw. Putzschäden auf. Ein Balkon ist nicht vorhanden. Die Wohnung ist nach vorliegendem Nutzungsvertrag vom 23.06.2022 für möbliertes Wohnen vermietet; vereinbart ist eine monatliche Pauschalmiete von 850,00 € inklusive Nebenkosten (zzgl. Gas und Strom). Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs sind im Exposé als miet- und lastenfrei bewertet dargestellt. Ein Energiebedarfsausweis aus dem Jahr 2019 weist einen Endenergiebedarf von 191,0 kWh/(m²a) aus. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 129.000,00 € zum Stichtag 27.06.2025. Für Bieter bietet das Objekt eine solide Vermietbarkeit im unteren Preissegment, erfordert jedoch technische Nachbesserungen bei Heizung und Sanitär. Eine Einsichtnahme in das vollständige Verkehrswertgutachten beim Vollstreckungsgericht wird vor Gebotsabgabe angeraten.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Bewohnt
Besichtigung
Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

"siehe amtliche Bekanntmachung"

Hinweise zur Datenlage
  • Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Termins-Deckseite sowie ein sechsseitiger Auszug aus dem Verkehrswertgutachten (Exposé) vor. Das vollständige Gutachten mit detaillierten Rechenwerken und Bodenrichtwertangaben lag nicht vor.
  • Der Sachverständige hat das Objekt und die Wohnung am Stichtag innen und außen besichtigt; die Zustands- und Ausstattungsangaben sind fundiert belegt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

  • Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
  • Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
  • Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
  • Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis
Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot
Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben20 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0009 K 0188/2024
Amtsgericht
Nürnberg
Bundesland
Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
24.11.2026 · 10:30 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus
Bewohnt
Besichtigungsstatus
Innen + außen
Baujahr
1957

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
129.000 €
Wohnfläche
47,2 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil
9,5/100 an dem Grundstück Fl.-Nr. 3/14
Anteilige Grundstücksfläche
61,86 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Peter-Henlein-Straße
Hausnummer
19
PLZ
90443
Ort
Nürnberg
Stadtteil
Steinbühl
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 3 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Wertermittlungsstichtag

Rechte 1 Angabe

Erbbaurecht

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.733 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg: 3.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, Durchschnittspreis — ein einzelner Wert, keine Spanne. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 3.556 bis 4.611 Euro, Median 4.152 Euro. 9 Vergleichsfälle zwischen 3.457 und 6.000 Euro pro Quadratmeter, 7 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.

Keiner der 9 Vergleichsfälle war je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 47 m² Wohnfläche · Baujahr 1957 · Zustand durchschnittlich

Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg

3.300 €/m²Durchschnittspreis in €/m² Wohnfläche

Spanne
weist die Quelle nicht aus
Dieses Objekt
-17 % unter diesem Wert
Quelle
Immobilienmarkt Bayern 2026, Herausgeber: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
Stand
2025

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

4.152 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne
3.556 – 4.611 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-34 % unter dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Für diese Gemeinde liegt keine amtliche Preisspanne vor. Gezeigt wird das durchschnittliche Preisniveau für die kreisfreie Stadt Nürnberg laut Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und keine Bandbreite.

¹ Dieses Objekt ist rund 30 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1957 gegenüber typisch 1987).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Mittlere Wohnflächenpreise Weiterverkauf Eigentumswohnungen kreisfreie Stadt Nürnberg

Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Durchschnittliches Preisniveau für die kreisfreie Stadt Nürnberg aus dem Immobilienmarktbericht Bayern — kein Kaufpreis und nicht für diesen Ort einzeln erhoben. Der Bericht weist dazu keine Streuung aus, deshalb steht hier ein Wert statt einer Spanne.

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1957Gruppe 1987
Zustand
hier durchschnittlichGruppe durchschnittlich
Wohnfläche
hier 47 m²Gruppe 74 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,60 – 14,49 €/m² im Monat, typisch 10,33 €/m² · Stadt Nürnberg (amtlicher Mietenspiegel) (Mietspiegel), 2026

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 250 m entfernt (Steinbühl) — 4.092 €/m², Baujahr 2014, durchschnittlich, 72 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Pastoriusstraße, GleißhammerGarage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195281 m²gepflegt280.000 €3.457 €29.09.20263,5 km
Volbehrstraße, ErlenstegenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Sonstiges198760 m²durchschnittlich211.200 €3.520 €04.11.20265,0 km
Borkumer Straße, Thon3-Zimmerwohnung samt Nutzungsmöglichkeit eines TG-Stellplatzes197275 m²unbewertet276.000 €3.666 €16.03.20274,0 km
Tafelfeldstraße, SteinbühlEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)201472 m²durchschnittlich295.000 €4.092 €10.09.2026250 m
Haderastraße, Röthenbach b. SchweinauEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)201071 m²durchschnittlich297.000 €4.213 €26.11.20263,5 km
Rothenburger Straße, SündersbühlEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)2022105 m²gepflegt480.000 €4.564 €10.11.20262,0 km
Silberstraße, SchnieglingEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage)201491 m²durchschnittlich421.000 €4.626 €02.03.20274,5 km
Fuchsstraße, MuggenhofEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Denkmalschutz191154 m²durchschnittlich251.000 €4.665 €02.12.20264,0 km
Nordwestring, WestfriedhofEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)202285 m²sehr gut / neuwertig510.000 €6.000 €11.11.20263,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Nürnberg, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 30. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 28.09.2026, 23:09

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