ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Eigentumswohnung Nr. 26 im 2. Obergeschoss eines massiv errichteten, drei- bis sechsgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit 58 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten (Friedenstraße 8, 10 / Marktstraße 12, 46045 Oberhausen). Das Gebäude wurde 1975/76 auf einem 1.261 m² großen Grundstück erbaut und 1994 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die ca. 38 m² große Einheit umfasst Flur, Diele, Küche, innenliegendes Bad und einen Wohn-/Schlafraum mit Balkonaustritt. Die Lage am Rande der Innenstadt bietet eine exzellente Infrastruktur mit direkter ÖPNV-Anbindung und kurzer Distanz zum Hauptbahnhof, wird im Gutachten jedoch aufgrund des städtischen Umfelds als obere einfache Wohnlage eingeordnet. Der Zustand des Gebäudekomplexes wird vom Sachverständigen als überwiegend schlecht (Bauzustandsstufe 5) mit deutlichen Zeichen langjähriger Vernachlässigung und Vandalismus beschrieben. Das Kellergeschoss ist nach Bränden und Müllablagerungen gesperrt, Mieterkeller stehen faktisch nicht zur Verfügung. Eine Innenbesichtigung der Wohnung konnte nicht durchgeführt werden, da trotz zweifacher Aufforderung kein Zutritt gewährt wurde; die Wohnungseingangstür weist Spuren einer gewaltsamen Öffnung auf. Unter den Bodenbelägen wird mit asbesthaltigen Flex-Floor-Platten gerechnet. Der Sanierungsbedarf der Wohnung wird pauschal mit 4.000 € geschätzt. Erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken liegen im Gemeinschaftseigentum: Durch das Fehlen eines normgerechten 2. Rettungswegs wurden seitens der Bauaufsicht bereits Nutzungsuntersagungen für Teile des Gebäudes verhängt, zudem erfordert die gelöschte Trafo-Dienstbarkeit Abstimmungen mit dem Energieversorger. Die Eigentümergemeinschaft leidet unter massiven Hausgeldausfällen, insbesondere bei den Gewerbeeinheiten; auf die gegenständliche Wohnung entfallen allein ca. 15.000 € Rückstände. Der Gutachter quantifiziert den Rückstand an Erhaltungsrücklagen für die Gesamtanlage auf 1.000.000 € und zieht hierfür anteilig 10.300 € vom vorläufigen Verkehrswert ab. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 39.000,00 € ist die nominelle Einstiegshürde gering, die Folgekosten durch absehbare Sonderumlagen und Instandsetzungen sind jedoch beträchtlich. Das Objekt birgt erhebliche Vollstreckungs- und Nachschussrisiken und eignet sich daher nur für institutionelle oder hochspezialisierte Anleger mit handwerklichem und immobilienrechtlichem Sanierungsschwerpunkt.