ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Petershagen, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende Eigentumswohnung Nr. 1 liegt im Erdgeschoss eines freistehenden Zweifamilienhauses in Petershagen, Ortsteil Südfelde (Im Ort 1). Petershagen liegt im Kreis Minden-Lübbecke; der Ortsteil Südfelde stellt eine reine Wohn- und Kleinsiedlungslage mit dörflichem Charakter dar, etwa 12 km nördlich von Minden entfernt. Das Grundstück umfasst insgesamt 899 m², woran für die Wohnung ein Miteigentumsanteil von 571/1.000 besteht. Das Hauptgebäude wurde im Jahr 1974 als unterkellertes Okal-Fertighaus errichtet und in den Jahren 1996 bis 1999 um einen massiven Anbau erweitert. Die Wohnfläche der Erdgeschosseinheit beträgt ca. 120 m² und verteilt sich auf 5 Zimmer, Küche, Flur, Abstellraum und Bad. Zur Einheit gehören ferner ein Kellerraum, ein Einstellplatz in der massiven Doppelgarage sowie eine überdachte Terrasse. Der Gutachter konnte das Objekt am Stichtag (08.04.2025) nur von außen besichtigen; Einlass in die Wohnung wurde nicht gewährt. Von außen vermittelt das Wohnhaus einen durchschnittlichen, baualtersgemäßen Pflegezustand ohne gravierende sichtbare Schäden. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung, die Fenster verfügen über Kunststoffrahmen mit Isolierverglasung. Wegen der verweigerten Innenbesichtigung brachte der Sachverständige im Ertragswertverfahren einen pauschalen Risikoabschlag für verborgene Bauschäden in Höhe von 75 €/m² (insgesamt 9.000 €) an. Da es sich im Ursprung um ein Okal-Fertighaus aus dem Jahr 1974 handelt, sind bauzeittypische Belastungen und Ausdünstungen (u. a. Chloranisole, Formaldehyd) ohne eingehende Raumluftprüfung nicht auszuschließen. Das Grundbuch weist in Abteilung II eine auflösend befristete Vormerkung zur Sicherung eines bedingten Anspruchs auf Rückübertragung sowie den Versteigerungsvermerk auf, welche nach den Versteigerungsbedingungen das Verfahren nicht dauerhaft belasten. Die Teilungserklärung sieht für Veräußerungen grundsätzlich ein Zustimmungserfordernis der anderen Miteigentümer vor, welches im Rahmen einer Zwangsversteigerung kraft Gesetzes entfällt. Die Wohnung ist laut mündlicher Auskunft des Eigentümers für monatlich 780,00 € nettokalt vermietet, schriftliche Nachweise lagen dem Gerichtsgutachter jedoch nicht vor. Ein zentraler verfahrensrechtlicher Aspekt ist der Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen gem. § 85a ZVG infolge eines früheren erfolglosen Versteigerungstermins. Unter Renditegesichtspunkten birgt das Objekt bei einem festgesetzten Verkehrswert von 167.000 € Chancen für Bieter, die durch den Wegfall der Bietgrenzen auf einen günstigen Zuschlag spekulieren können. Demgegenüber stehen erhebliche Risiken durch das bestehende Mietverhältnis ohne überprüfte Vertragsunterlagen, den unbekannten Innenzustand sowie die starren Entscheidungsstrukturen einer Zweifamilienhaus-WEG.