ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Plauen, Sachsen

Zur Versteigerung gelangt der 38/1.000 Miteigentumsanteil an den Flurstücken 2061 und 2061/u (Gesamtgröße 660 m²), verbunden mit dem Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 38/6 im 2. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses Robert-Koch-Straße 38 in 08529 Plauen (Ortsteil Reichenbacher Vorstadt). Die Lage wird als einfache Wohnlage eingestuft, das Umfeld ist von mehrgeschossiger Wohnbebauung, vereinzelten Gewerbebetrieben sowie Gemeinbedarfsobjekten geprägt. Die Gesamtwohnanlage besteht aus zwei Gebäudeteilen (Hausnummern 36 und 38) mit insgesamt 22 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit. Das Gebäude wurde ca. 1928 in massiver Bauweise freistehend errichtet, ist voll unterkellert und verfügt über drei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Um 1998 erfolgte eine umfassende Modernisierung. Der bauliche Gesamtzustand wird als normal mit geringfügigem Instandhaltungsstau beschrieben; wesentliche Baumängel oder Schäden wurden an den Gemeinschaftsbereichen nicht festgestellt. Die Wohnung weist eine Wohnfläche von ca. 49,61 m² auf und teilt sich auf in zwei Wohnräume, Küche, Bad/WC, Flur, Balkon, einen internen Abstellraum sowie ein Kellerabteil mit Sondernutzungsrecht. Das Objekt ist derzeit vermietet; die tatsächliche Nettokaltmiete beträgt 250,00 € pro Monat (marktüblich nachhaltig ca. 5,00 €/m² bzw. 3.488,00 € Rohertrag p. a.). Als maßgebliche Risikofaktoren sind das Fehlen einer Innenbesichtigung und die Einstufung als Baudenkmal hervorzuheben. Der Gutachter bewertete das Objekt ausschließlich nach äußerem Anschein. Zudem ist in den Besonderheiten des Bodens die Rubrik 'Altbergbau' positiv vermerkt. Für Unterhaltungsstau bzw. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wurde im Ertragswertverfahren ein pauschaler Abzug von rund 4.677,00 € angesetzt. Der vom Amtsgericht Zwickau festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 35.700,00 €, abgeleitet aus Ertragswert (35.300,00 €) und Vergleichswert (36.200,00 €). Für Kapitalanleger bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial bei niedrigem absolutem Kapitaleinsatz, sofern der Zustand des Sondereigentums keine gravierenden Mängel aufweist.