KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1966 · vermietet

Versteigert wird eine ca. 84 m² große Eigentumswohnung mit 4 Zimmern und Loggia im 7. Obergeschoss eines Hochhauses in Ratingen-Mitte nebst Kellerabteil sowie Miteigentumsanteilen an einem Sammelgaragengebäude und einer Hausmeisterwohnung. Der amtliche Verkehrswert beläuft sich auf 215.000 € (entspricht ca. 2.560 €/m² Wohnfläche), abgeleitet aus Sach- und Ertragswert. Das Gebäude wurde ca. 1966 errichtet (fiktives Baujahr 1971), befindet sich in einem befriedigenden Zustand und ist mit einem Personenaufzug ausgestattet. Die Wohnung ist vermietet und präsentierte sich bei der Innenbesichtigung in einem überwiegend gepflegten, in Sanitärbereichen jedoch modernisierungsbedürftigen Zustand. Durch die unmittelbare Nachbarschaft zum Europaring bestehen merkliche Verkehrsimmissionen.

Biet-Score

Chancenreich · 81 von 100

Gut geeignet für private Bieter bis nahe an den Verkehrswert heran.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für Kapitalanleger, die eine vermietete Mehrzimmerwohnung im Einzugsgebiet von Düsseldorf mit stabiler Bewirtschaftungsperspektive suchen. Eigennutzer müssen die bestehenden Mietverhältnisse und gesetzlichen Kündigungsvoraussetzungen einplanen. Vor einer Neuvermietung oder Eigennutzung sollten Investitionskosten für die Badsanierung einkalkuliert werden. Bei Geboten im Bereich der 70-%-Grenze (ab ca. 150.500 €) bietet das Objekt ein solides Ertragspotenzial in mittlerer Wohnlage.

Chancen

6

Umfassende Innenbesichtigung im Beisein der Mieterin ermöglichte eine belastbare Zustandsbeurteilung.
Solide Raumaufteilung mit 4 Zimmern, separatem WC, Einbauschrank und Loggia.
Beteiligung am Gemeinschaftseigentum umfasst ein Garagengebäude mit 66 Stellplätzen sowie eine Hausmeisterwohnung.

Risiken

5

Das Objekt ist vermietet, wodurch bei geplanter Eigennutzung Kündigungsschutzfristen beachtet werden müssen.
Störende Lärmimmissionen durch die direkte Lage an der Ortsdurchgangsstraße Europaring.
Bad und separates Gäste-WC sind überaltert und weisen konkreten Modernisierungsbedarf auf.

Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 30) im 7. Obergeschoss eines 1966 errichteten Hochhauses an der Lochnerstraße 23 in 40878 Ratingen-Mitte. Die Wohnfläche beträgt rund 84 m² und umfasst vier Zimmer, Küche, Flur, innenliegendes Bad, separates WC, Loggia sowie einen zugeordneten Abstellraum im Erdgeschoss. Ergänzend gehören zur Liegenschaft Miteigentumsanteile an einer oberirdischen Sammelgarage mit 66 Stellplätzen sowie an einer Hausmeisterwohnung. Die Mikrolage zeichnet sich durch kurze Wege zu Nahversorgung und öffentlichem Nahverkehr (U72) aus, ist jedoch durch die Lage direkt am Europaring mit störenden Verkehrsimmissionen vorbelastet. Das Wohnhaus befindet sich in einem normal gepflegten, befriedigenden Bau- und Unterhaltungszustand. Die Wohnung selbst verfügt überwiegend über im Jahr 2025 modernisierte Kunststofffenster mit Isolierverglasung, während das Fenster-Tür-Element zur Loggia älteren Datums ist. Die Fußböden sind mit Parkett, Laminat und Fliesen ausgestattet. Das Badezimmer sowie das separate WC sind überaltert und bedürfen mittelfristig einer Sanierung. Die Beheizung erfolgt zentral über Gas-Brennwerttechnik, die Warmwasserbereitung dezentral über Durchlauferhitzer. Die Wohnung ist vermietet; konkrete Angaben zur tatsächlichen Mieteinnahme gehen aus den Gutachtenunterlagen nicht hervor. Das Sachverständigengutachten setzt im Rahmen der Ertragswertermittlung einen nachhaltigen Rohertrag von 8.870 € pro Jahr an. Laut Hausverwaltung bestehen keine geplanten Sonderumlagen, und bekannte Instandhaltungsthemen am Gemeinschaftseigentum werden über die bestehende Rücklage abgedeckt. Der festgesetzte Verkehrswert von 215.000 € (rund 2.560 €/m² Wohnfläche) wurde methodisch aus Sachwert (214.800 €) und Ertragswert (211.400 €) gemittelt. Die Immobilie stellt ein solides Anlageobjekt dar, erfordert jedoch Rücklagen für künftige Sanierungen im Sanitärbereich und bietet aufgrund des Mieterstatus keine unmittelbare Eigennutzungsoption.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lt. Sachverständigengutachten handelt es sich um ein Eigentumswohnung im 7. Obergeschoss nebst Kellerraum und gemeinschaftlichem Eigentum an der Garage und Hausmeisterwohnung in Ratingen, Lochnerstr. 23. Bewertungsbaujahr: 1971.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute und vollständige Datenbasis bestehend aus Deckseite, amtlicher Bekanntmachung und detailliertem Gutachten inklusive Innenbesichtigung und Bauzeichnungen.
Vollständige Innenbesichtigung der Wohnung sowie Besichtigung des Erdgeschossabteils im Beisein der Mieterin durchgeführt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0033 K 0001/ 2025
Amtsgericht: Ratingen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 01.12.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innenbesichtigung
Baujahr: 1966

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 215.000 €
Wohnfläche: 84 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 19,20/1.000stel
Anteilige Grundstücksfläche: 164,22 m²
Bodenrichtwert: 690 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 113.312 €164,22 m² × 690 €/m² · MEA 1,92 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Lochnerstraße
Hausnummer: 23
PLZ: 40878
Ort: Ratingen
Stadtteil: Mitte

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.560 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 84 m² Wohnfläche · Baujahr 1966 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Ratingen2.800 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen1.890 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	2.360 – 3.440 €/m²	1.698 – 2.291 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-9 % unter dem typischen Wert	+35 % über dem Median
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Ratingen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Ratingen

2.800 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.360 – 3.440 €/m²
Dieses Objekt: -9 % unter dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Ratingen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.890 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.698 – 2.291 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +35 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Ratingen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 10 vor

Üblicher Marktpreis · Ratingen

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1966Gruppe 1965
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 84 m²Gruppe 83 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,55 – 11,38 €/m² im Monat, typisch 8,38 €/m² · angesetzt in 12 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 8,0 km entfernt — 1.682 €/m², Baujahr 1964, 66 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Röntgenstraße, Isenbügel	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1954	67 m²	renovierungsbedürftig / einfach	94.000 €	1.403 €	10.12.2026	9,0 km
Richrather Straße, Immigrath	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	81 m²	durchschnittlich	130.000 €	1.605 €	17.09.2026	20,0 km
Moselstraße, Heiligenhaus	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1964	66 m²	unbewertet	111.000 €	1.682 €	12.11.2026	8,0 km
Teichstr., Mettmann	Eigentumswohnung	—	95 m²	unbewertet	166.000 €	1.747 €	08.06.2026	unbekannt
Schimmelbuschstraße, Hochdahl	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1976	89 m²	durchschnittlich	162.000 €	1.814 €	21.09.2026	11,0 km
Moselstraße, Mettmann	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	129 m²	durchschnittlich	254.000 €	1.967 €	30.10.2026	10,0 km
Oststraße, Velbert	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1966	71 m²	renovierungsbedürftig / einfach	145.000 €	2.045 €	02.02.2027	15,0 km
Weißdornstraße, Baumberg	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1965	59 m²	durchschnittlich	140.000 €	2.373 €	24.09.2026	20,0 km
Heerstraße, Hilden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2014	104 m²	gepflegt	450.000 €	4.327 €	12.11.2026	15,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Objektdaten

Bodenrichtwert: 690 €/m²; amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Anteilige Bodenfläche: 164,22 m²
Anteiliger Bodenwert: 113.312 €
Verkehrswert: 215.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,90
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 101.688 €

Quelle: Objektdaten

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert113.312 €

Gebäude / Wohnung101.688 €

Verkehrswert215.000 €

Rechenweg

Flächenanteil: 8.553 m² Gesamtgrundstück × 19,20/1.000stel MEA = 164,22 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 164,22 m² × 690 €/m² · MEA 1,92 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.309 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.309 €/m² / 690 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 215.000 € − 113.312 € = 101.688 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Mettmann, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart