ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 41 im Erdgeschoss rechts des Mehrfamilienhauses Bochumer Straße 237 in 45661 Recklinghausen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 15,23/1.000 an dem 5.298 m² großen Grundstück (Flur 636, Flurstück 136). Die Gesamtanlage umfasst neun dreigeschossige Wohnhäuser mit insgesamt 60 Wohneinheiten, zwei Gewerbeeinheiten sowie 20 Garagen. Die Wohnlage im Stadtteil Recklinghausen-Süd wird als normal eingestuft; während rückwärtige Erschließungsstraßen reinen Anliegerverkehr aufweisen, ist die Bochumer Straße durch ein hohes Verkehrsaufkommen geprägt. Nahversorgungseinrichtungen und ÖPNV-Haltestellen sind fußläufig erreichbar. Das Wohngebäude wurde 1958 in massiver Bauweise errichtet und 1972 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die ca. 66 m² große 3,5-Zimmer-Wohnung gliedert sich in Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Wannenbad sowie einen Balkon; ferner gehört Kellerraum Nr. 41 dazu. Der bauliche Zustand des Gemeinschaftseigentums ist baujahresgemäß normal mit gewissem Unterhaltungsrückstau im Treppenhaus. Das Sondereigentum befindet sich in einem normalen bis mäßigen Erhaltungszustand. Wesentliche Mängel sind veraltete Wand- und Deckenverkleidungen, eine Elektrounterverteilung ohne Wandgehäuse, Schäden an der Balkontür samt Katzenklappe sowie defekte Rollläden. Gravierender Nachteil ist das vollständige Fehlen einer Zentralheizung; die Räume werden über Elektroeinzelöfen erwärmt, das Warmwasser wird über Durchlauferhitzer bereitgestellt. Der Gutachter hat Baumängel und Schäden mit pauschal 15.000 € beziffert. Rechtlich und grundbuchlich bestehen keine gravierenden Hemmnisse. In Abteilung II ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten oder Denkmalschutzauflagen existieren nicht. Nach Auskunft des Kreises liegt kein Altlastenverdacht vor, und bergbauliche Einwirkungen sind laut Bezirksregierung Arnsberg abgeklungen. Laut Verwalterauskunft ist die wirtschaftliche Lage der WEG zufriedenstellend, zurückliegende Maßnahmen wurden über Rücklagen gedeckt. Das monatliche Hausgeld beträgt 163,00 € (ohne Heizung). Die Wohnung war zum Wertermittlungsstichtag vermietet, wobei die konkrete Ist-Miete im Gutachten nicht beziffert wird. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 05.05.2026 auf 55.000 € festgesetzt, vorrangig abgeleitet aus dem Vergleichsfaktorenverfahren (55.000 €) unter Stützung durch das Ertragswertverfahren (54.000 €). Für Investoren mit Sanierungs-Know-how bietet das Objekt bei entsprechendem Abschlag auf die Modernisierungskosten eine solide Basis, setzt aber eine grundlegende Modernisierung der Heizungstechnik und Elektrik voraus.