ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Recklinghausen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Objekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 2 im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit 9 Wohneinheiten in der Ortlohstraße 40 in 45663 Recklinghausen (Ortsteil Röllinghausen). Versteigert wird ein Miteigentumsanteil von 105,345/1.000 am 688 m² großen Grundstück (Flurstück 910), verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 2. Die Wohnfläche beträgt laut Teilungserklärung rund 68 m² (Diele, Schlafzimmer, Bad, Wohnzimmer mit offenem Küchenbereich). Der Gutachter beschreibt eine einfache bis mittlere Wohnlage mit guter Verkehrsanbindung; die Bushaltestelle liegt direkt vor dem Objekt (Gutachten S. 13, 20). Der Verkehrswert wurde auf 61.000 € festgesetzt (Ertragswertverfahren, Stichtag 18.09.2025). Der Gutachter stuft den Zustand der Wohnung als mäßig ein (Gutachten S. 27). Fußboden-, Wand- und Deckenbeläge sind bis auf den Fliesenbelag zu erneuern, im Schlafzimmer besteht ein senkrechter Wandriss, im Keller gibt es Feuchteschäden im Außenwandbereich, und die Fassade zeigt Putz- und Farbschäden. Die Gasheizung wurde 2010 erneuert, das Bad in den 1990er Jahren saniert. Das tatsächliche Ursprungsbaujahr ist nicht dokumentiert; die ersten Unterlagen stammen von 1902/1907. Das fiktive Baujahr von 1969 und die Restnutzungsdauer von 24 Jahre sind Rechengrößen des Gutachters. Im Wert ist ein Abzug von 16.000 € für Bauschäden berücksichtigt. Die Wohnung ist vermietet; die Mieterin gab eine Miete von 450 € inklusive Nebenkosten an, ein Mietvertrag lag nicht vor. Die WEG-Rücklage betrug zum 31.12.2024 37.192,84 €, das Hausgeld liegt bei 330 € monatlich, und der Schuldner hat Hausgeldrückstände von 5.902,25 € (Stand 30.09.2025). Die WEG plant laut Verwaltung Trockenlegungs- und Entwässerungsarbeiten mit geschätzten Kosten von 60.000 bis 70.000 €, die im Verkehrswert nicht enthalten sind; ob eine Sonderumlage folgt, ist offen. Das Grundstück ist als Teil eines Altstandorts (Zeche und Kokerei) im Altlastenkataster erfasst; Altlasten sind nicht bewertet. Zudem steht eine Garage des Nebengebäudes teilweise auf dem Nachbargrundstück (Überbau). Wertmindestgrenzen gelten laut Bekanntmachung nicht mehr, da der Zuschlag in einem früheren Termin versagt wurde. Insgesamt kann das Objekt mit einem Verkehrswert von 61.000 € bei vermieteter Nutzung für Kapitalanleger mit Erfahrung bei WEG-Sanierungen in Betracht kommen, sofern die möglichen Sonderumlagen, die Altlastenfrage und die unbelegte Miethöhe einkalkuliert werden. Die genannten Risiken können den wirtschaftlichen Erwerbspreis spürbar erhöhen; eine Einsichtnahme in das vollständige Gutachten und die Eigentümerbeschlüsse vom 03.12.2024 ist angeraten.