ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Remscheid, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft die Wohneinheit Nr. 1 im Kellergeschoss des Mehrfamilienhauses Papenberger Straße 44 in 42859 Remscheid. Das Wohnhaus bildet gemeinsam mit der Hausnummer 46 ein Gebäudeensemble auf einem 362 m² großen Grundstück und umfasst insgesamt elf Wohneinheiten, wovon fünf Einheiten auf den Gebäudeteil Nr. 44 entfallen. Bedingt durch die topografische Hanglage des Flurstücks 136 tritt das Kellergeschoss an der Rückseite des Hauses ebenerdig hervor. Dort befindet sich auch der eigene Haus- und Wohnungseingang mit überdachtem Vorbereich sowie die zugehörige Klingel- und Briefkastenanlage. Die Mikrolage im Remscheider Ortsteil Blumental ist als einfache Wohnlage einzustufen, bietet jedoch eine gute Anbindung an Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte sowie das Autobahn- und Schienennetz. Das Gebäude wurde ca. 1896 in Massiv- und Fachwerkbauweise errichtet; die Wohnungen im Kellergeschoss und Dachgeschoss wurden im Jahr 1998 baurechtlich genehmigt. Die Wohnfläche der Bewertungseinheit wird laut Angaben der Hausverwaltung mit ca. 79,88 m² beziffert. Zur Einheit gehört laut Grundbuch ein Kellerraum. Der bauliche Gesamteindruck des Mehrfamilienhauses wird vom Gutachter als noch gut, jedoch leicht verbraucht beurteilt. Augenfälliger Instandhaltungsbedarf besteht an der Schiefer- und Putzfassade sowie am Sockelanstrich. Die zentrale Erdgasheizung datiert aus dem Jahr 1989 und erreicht das Ende ihrer technischen Nutzungsdauer. Der vorliegende Energieausweis weist für das Wohngebäude einen Endenergieverbrauch von 144,7 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse E aus. Rechtlich ist das Sondereigentum mit 609/10.000 Miteigentumsanteilen am Grundstück verbunden. Das Grundbuch ist in Abteilung II frei von bestandsgefährdenden Dienstbarkeiten, abgesehen vom Versteigerungsvermerk. Baulasten und Altlasten sind laut amtlichen Auskünften nicht verzeichnet. Ein wesentliches Risiko stellt der vollständige Ausfall der Innenbesichtigung dar, weshalb Zustand, Raumaufteilung und Modernisierungsgrad der Wohnung völlig unbekannt sind; überdies fehlen bei der Verwaltung jegliche Schnitt- und Grundrisspläne des Kellergeschosses. Zudem besteht mit ca. 465,00 € pro Monat eine ungewöhnlich hohe Hausgeldlast, und die tatsächliche Belegungssituation (vermutete Vermietung) ist nicht verifizierbar. In der Gesamtbetrachtung reflektiert der festgesetzte Verkehrswert von 74.000,00 € bereits einen 30-prozentigen Sicherheitsabschlag auf den vorläufigen Vergleichswert. Das Objekt richtet sich vorrangig an risikofreudige Kapitalanleger, die etwaige Räumungs- und Sanierungskosten abfedern können. Ohne substantielle Rücklagen für Sanierungen und Sonderumlagen birgt das Engagement angesichts des hohen Hausgeldes ein erhöhtes Ertragsrisiko.