ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Riesa, Sachsen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Sondereigentum an der Vier-Zimmer-Wohnung Nr. 6 im Dachgeschoss links der Friedrich-Engels-Straße 17 in 01589 Riesa (Gemarkung Riesa, Flurstück 837). Das Gebäude ist ein unterkellertes, viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit. Es liegt an einer gut frequentierten Erschließungsstraße nahe dem Stadtkern; Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Haltestellen des ÖPNV sind fußläufig innerhalb weniger Minuten erreichbar. Ein eigener Pkw-Stellplatz ist der Wohnung nicht zugeordnet, Parkmöglichkeiten bestehen ausschließlich im öffentlichen Verkehrsraum. Das Gebäude wurde vermutlich um ca. 1905 errichtet und um das Jahr 2000 saniert, modernisiert und in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Wohnfläche beträgt laut Teilungserklärung 83,07 m² (im Mietvertrag mit lediglich 75 m² ausgewiesen). Die Wohnung ist unbefristet vermietet. Da zur Ortsbesichtigung kein Zugang zur Wohnung Nr. 6 gewährt wurde, konnte lediglich eine benachbarte Dachgeschosswohnung als Referenz in Augenschein genommen werden. Der allgemeine Werterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums wird als durchschnittlich beschrieben, allerdings wurden an den Keller-Außenwänden Feuchtigkeitserscheinungen festgestellt. Im Grundbuch von Riesa (Blatt 9241) ist eine Veräußerungsbeschränkung eingetragen, wonach die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist (mit Ausnahme u. a. von Versteigerungsverfahren). Abteilung II weist keine wertrelevanten Lasten auf. Wegen der verwehrten Innenbesichtigung hat die Gutachterin einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % (9.500,00 €) vorgenommen. Als wesentlicher wirtschaftlicher Risikofaktor ist das monatliche Hausgeld von 413,00 € zu beachten, welches die laufende Nettorendite bei einem kalkulierten Rohertrag von 4,50 €/m² (monatlich ca. 373,50 €) stark belastet. Im Ergebnis bietet das Objekt aufgrund des moderaten Verkehrswertes von 54.000,00 € Einstiegschancen für Investoren mit handwerklicher Erfahrung und Liquiditätspolster. Angesichts des unbekannten Innenzustands und der hohen Bewirtschaftungskosten sollte ein Erwerb jedoch nur mit entsprechendem Sicherheitsabstand zum Verkehrswert erfolgen.