KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · bewohnt

Eigentumswohnung Nr. 4 (74,78 m², 1. OG) im denkmalgeschützten Jägerhof am Schloßbezirk in Rudolstadt, Miteigentumsanteil 4.000/100.000. Der Verkehrswert beträgt 93.000 € (Ertragswert, Stichtag 08.04.2026); der Termin ist am 14.04.2027 um 09:00 Uhr beim Amtsgericht Rudolstadt. Das sanierte Haus Nr. 9 ist in gutem Zustand, die Nachbargebäude Nr. 7–8 sind baufällig. Die Wohnung war zuletzt vermietet (470 € netto kalt, Vertrag zum 30.04.2026 ausgelaufen). Abt.-III-Belastungen sind nicht beziffert, WEG-Daten fehlen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Wohnung kann sich für Kapitalanleger oder Eigennutzer eignen, die ein denkmalgeschütztes Umfeld in etwas abgelegener Lage akzeptieren und eine Neuvermietung zur Marktmiete anstreben. Der Verkehrswert von 93.000 € liegt laut Gutachter im mittleren Bereich der Vergleichspreise. Zu den schwersten Risiken zählen die nicht bezifferten Abt.-III-Belastungen, fehlende WEG-Angaben (Rücklage, Hausgeld), der unsichere Mietstatus nach Vertragsende und die baufälligen Nachbargebäude. Vor einem Gebot sollten Grundbuchauszug, WEG-Unterlagen und Mietstatus geprüft werden.

Chancen

9

Mietpotenzial +11 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (470 € -> 524 € p. M.).

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei dem Objekt handelt es sich um die Eigentumswohnung Nr. 4 im 1. Obergeschoss rechts des Hauses Schloßbezirk 9 in Rudolstadt (Thüringen) mit einem Miteigentumsanteil von 4.000/100.000 am Flurstück 833 (3.177 m²). Das Gebäude ist Teil des denkmalgeschützten „Jägerhofs“, ehemaliger Wirtschaftsgebäude in unmittelbarer Nachbarschaft zur Heidecksburg, nördlich des Stadtzentrums in Hanglage am Waldrand. Die Wohnlage wird vom Gutachter als gut, aber etwas abgelegen beschrieben. Die Wohnung hat 3 Wohnräume, Küche, Bad und Flur mit 74,78 m² Wohnfläche. Ein PKW-Stellplatz ist als Sondernutzungsrecht zugeordnet, aber örtlich noch nicht festgelegt (Gutachten S. 4–5). Haus Nr. 9 wurde nach Angabe des Gutachters ab 2002 bis vermutlich 2006/2007 grundhaft saniert; das Baujahr ist unbekannt und wird auf deutlich vor 1900 geschätzt. Der Bauzustand wird als gut und nutzbar beschrieben. Am Gemeinschaftseigentum sind lokale Reparaturen nötig, etwa an der Nordwest-Giebelfassade (umfangreiche Putzschäden) und den Eingangsstufen. Die Wohnung hat eine zeitgemäße Ausstattung mit Laminat, gefliestem Bad und zentraler Gasheizung; teilweise sind malermäßige Renovierungen erforderlich. Besichtigt wurden nur die Wohnung, das Treppenhaus und der Heizungsraum (Gutachten S. 9–11). In Abt. II ist nur der Versteigerungsvermerk eingetragen. In Abt. III bestehen Belastungen, die das Gutachten als nicht wertrelevant bezeichnet und die gesondert zu beachten sind. Das Grundstück liegt im Denkmalschutz (Einzeldenkmal) und im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung. Die übrigen Gebäude der Anlage (Nr. 7 bis 8) sind unsaniert und baufällig; dies betrifft einen überdimensionalen Miteigentumsanteil von 56.000/100.000, mit möglichen Baubelastungen und Nutzungsunsicherheit. Die Wohnung war am Stichtag vermietet (Nettokaltmiete 470 € monatlich), der Vertrag lief laut Angabe zum 30.04.2026 aus. Der Verkehrswert beträgt 93.000 € (Ertragswertverfahren, Stichtag 08.04.2026), nach Angabe des Gutachters rund 1.240 €/m². Der Gutachter setzt eine Marktmiete von 7,00 €/m² an. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts. Das Objekt kann sich für Kapitalanleger oder Eigennutzer eignen, die das Denkmalumfeld und die Lage akzeptieren, sofern die ungeklärten Punkte (Abt. III, WEG-Rücklage, Hausgeld, Entwicklung der baufälligen Nachbargebäude) vorab geprüft werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Eigentumswohnung mit 3 Wohnräumen, Küche, Bad, Flur Wohnfläche ca. 75 qm nähere Angaben siehe Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten mit Stichtag 08.04.2026, Bekanntmachung und Exposé liegen vor. Lücken bei WEG-Finanzen, Abt. III und Hausgeld.
Innenbesichtigung der Wohnung Nr. 4, des Treppenhauses und des Heizungsraums; übriges Gebäude und Gemeinschaftseigentum nur teilweise bzw. augenscheinlich beurteilt.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: K 0129/2025
Amtsgericht: Rudolstadt
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 14.04.2027 · 09:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 93.000 €
Wohnfläche: 74,78 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 4.000/100.000
Anteilige Grundstücksfläche: 127,08 m²
Bodenrichtwert: 60 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 7.625 €127,08 m² × 60 €/m² · MEA 4 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Schloßbezirk
Hausnummer: 7, 7a, 7b, 8, 9, 9a
PLZ: 07407
Ort: Rudolstadt

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten20 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

8 von 16 Vergleichsfällen waren je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 75 m² Wohnfläche · Zustand gepflegt

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.244 €/m²Median · 17 Fälle
Spanne	932 – 1.915 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	0 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.244 €/m²Median · 17 Fälle

Spanne: 932 – 1.915 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: 0 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend renovierungsbedürftig / einfach).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage	17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 17 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage: 17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 13 der 17 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand: hier gepflegtGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 75 m²Gruppe 84 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 5,44 – 6,71 €/m² im Monat, typisch 6,20 €/m² · angesetzt in 8 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

16 von 17 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 1,5 km entfernt — 932 €/m², Baujahr 1933, renovierungsbedürftig / einfach, 132 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Eichhornsgasse, Steinach	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1924	101 m²	sanierungsbedürftig	22.600 €	223 €	19.11.2026	35,0 km
Beethovenstraße, Altenburg	Sonstiges, Eigentumswohnung	1908	119 m²	renovierungsbedürftig / einfach	43.000 €	362 €	23.09.2026	unbekannt
Friedrich-Wolf-Straße, Ebersdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1980	47 m²	renovierungsbedürftig / einfach	21.800 €	469 €	02.02.2027	35,0 km
Kleine Gartenstraße, Suhl	Eigentumswohnung	1902	69 m²	sanierungsbedürftig	43.000 €	623 €	22.10.2026	50,0 km
Schaalaer Chaussee, Rudolstadt	Eigentumswohnungen	1933	132 m²	renovierungsbedürftig / einfach	123.000 €	932 €	03.03.2027	1,5 km
August-Bebel-Straße, Rudolstadt	Eigentumswohnung	—	67 m²	unbewertet	68.000 €	1.022 €	10.06.2026	unbekannt
Am Alten Versuchsfeld, Hermsdorf	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1995	42 m²	durchschnittlich	49.000 €	1.156 €	14.10.2026	40,0 km
Am Alten Versuchsfeld, Hermsdorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	65 m²	durchschnittlich	80.000 €	1.223 €	14.10.2026	40,0 km
Geibelstraße, Gera	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2008	115 m²	durchschnittlich	173.000 €	1.502 €	10.09.2026	unbekannt
Heinrich-Heine-Straße, Stadtroda	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1995	85 m²	renovierungsbedürftig / einfach	131.400 €	1.543 €	05.11.2026	30,0 km
Talstraße, West	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1897	84 m²	renovierungsbedürftig / einfach	157.000 €	1.873 €	05.11.2026	30,0 km
Josef-Ries Str., Erfurt	Eigentumswohnung	—	47 m²	unbewertet	90.000 €	1.915 €	29.04.2026	unbekannt
Blumenstr., Andreasvorstadt	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1920	90 m²	durchschnittlich	175.000 €	1.944 €	17.09.2026	35,0 km
Brahmsstraße, Weimar	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	—	54 m²	unbewertet	142.000 €	2.630 €	15.07.2026	30,0 km
Gubener Str., Gispersleben-Kiliani	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2020	96 m²	gepflegt	309.000 €	3.225 €	06.01.2027	40,0 km
Auer Gasse, Schmalkalden	Eigentumswohnung	—	179 m²	unbewertet	591.000 €	3.309 €	18.06.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 13

Bodenrichtwert: 60 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 127,08 m²
Anteiliger Bodenwert: 7.625 €
Verkehrswert: 93.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 12,20
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 85.375 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 13 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert7.625 €

Gebäude / Wohnung85.375 €

Verkehrswert93.000 €

Zone: 33 01 98 (Wohnbaufläche, baureifes Land)

Rechenweg

Flächenanteil: 3.177 m² Gesamtgrundstück × 4.000/100.000 MEA = 127,08 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 127,08 m² × 60 €/m² · MEA 4 %
Verkehrswert je m² Boden: 732 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 732 €/m² / 60 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 93.000 € − 7.625 € = 85.375 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Saalfeld-Rudolstadt, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart