ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Schermbeck, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichneten 4-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss eines unterkellerten Mehrfamilienhauses in Niewerth 7, 46514 Schermbeck (Ortsteil Gahlen). Das Gebaeude wurde 1973 auf einem 550 m² grossen Grundstueck massiv errichtet. Der Miteigentumsanteil betraegt 340,582/1.000. Die Wohnflaeche umfasst ca. 106,50 m² und verteilt sich auf ein Wohnzimmer, Elternschlafzimmer, zwei Kinderzimmer, Kueche, Diele, zwei innenliegende Baeder sowie einen Balkon. Zudem gehoert ein Kellerraum zum Objekt. Die Lage ist als normale, ruhige Wohnlage an einer verkehrsberuhigten Anliegerstrasse einzustufen. Das Gemeinschaftseigentum praesentiert sich in einem gepflegten Unterhaltungszustand; modernisiert wurden unter anderem die Fenster (Kunststoff-Isolierverglasung 2007), das Treppenhaus (2008/2013) und die Balkone (2013). Das Sondereigentum selbst weist dagegen erhebliche Abnutzungserscheinungen auf. Bedingt durch Kleintierhaltung ist der Innenzustand vernachlaessigt und stark renovierungsbeduerftig. Zudem wurden Feuchtigkeitsspuren an Decke und Aussenwand eines Kinderzimmers festgestellt. Die Oelzentralheizung stammt aus dem Baujahr 1973 und funktionierte zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung nicht, wobei ungeklaert blieb, ob ein technischer Defekt oder lediglich Brennstoffmangel vorlag. In Abteilung II des Grundbuchs sind Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke eingetragen, jedoch keine wertmindernden Dienstbarkeiten. Baulasten und Altlastenverdachtsmomente bestehen laut behoerdlichen Auskuenften nicht. Rechtlich bedeutsam ist der Vermerk in der Bauakte, wonach ein Dachgeschossausbau im Mehrfamilienhaus bauordnungsrechtlich unzulaessig war und die Wohnraumnutzung dort untersagt wurde. Zur Hoehe des monatlichen Hausgeldes oder zum Stand der Instandhaltungsruecklage lagen der Gutachterin keine Unterlagen vor. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren zum Stichtag 05.08.2026 auf 124.700 € festgesetzt, wobei ein Abschlag fuer Schaeden und Mehraufwand in Hoehe von 2.500 € beruecksichtigt wurde. Das Objekt bietet insbesondere fuer Renovierer und Kapitalanleger mit Renovierungskompetenz Potenzial, erfordert jedoch eine solide Vorkalkulation der anstehenden Investitionen in Innenausbau und Heizung.