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K 0007/ 2024
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Symbolbild – Zwangsversteigerung Eigentumswohnung in Steinach
SYMBOLFOTO

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Steinach, Thüringen

Eichhornsgasse 37, 96523 Steinach
Verkehrswert
22.600 €
Wohnfläche
101,2 m²
Termin
19.11.2026
in 43 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung

Thüringen

Verfahren

AktenzeichenK 0007/ 2024
AmtsgerichtSonneberg

Kenndaten

Wohnfläche101,2 m²
Nutzfläche8,3 m²
Grundstück≈ 149,04 m² Anteil
Baujahr1924
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken7Wertanpassungen3

Fazit

Die Eigentumswohnung stellt eine extrem preisgünstige Gelegenheit für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Investoren dar. Vor einer Wiedervermietung oder Eigennutzung sind jedoch spürbare Investitionen in das Sondereigentum (Sanitär, Decken, Böden, Fenster) sowie Sanierungsaufwendungen für das Gemeinschaftsdach unumgänglich. Bieter sollten das Fehlen einer funktionierenden Hausverwaltung und die Asbestfassade in ihre Gesamtkalkulation einbeziehen und Budget für die nachgelagerte Räumung bereithalten.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1924 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine ca. 101,2 m² große 5-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 4) im Dachgeschoss eines voll ausgebauten, vier Parteien umfassenden Mehrfamilienhauses in 96523 Steinach. Das Gebäude aus dem Ursprungsbaujahr ca. 1924 wurde in den Jahren 1990 bis 1994 teilsaniert; eine Gas-Etagenheizung wurde 2021 nachgerüstet. Die Wohnung wird derzeit von der Schuldnerin eigengenutzt und weist einen deutlichen Renovierungs- sowie Modernisierungsbedarf auf. Gravierende Mängel bestehen insbesondere durch Feuchtigkeitsschäden infolge einer undichten Dacheindeckung sowie durch die mit asbesthaltigen Platten verkleidete Fassade. Der amtliche Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren auf 22.600,00 € festgesetzt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt umfasst das Sondereigentum an der 5-Zimmer-Wohnung Nr. 4 im Dachgeschoss nebst einem Kellerabteil in einem zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Eichhornsgasse 37 in 96523 Steinach. Das Mehrfamilienhaus steht auf einem 476 m² großen Hanggrundstück in gewachsener Wohnlage im östlichen Stadtgebiet. Zur Einheit gehört ein Miteigentumsanteil von 313,108/1.000. Öffentliche Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort fußläufig oder in geringer Distanz erreichbar. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1924 in Fachwerkbauweise errichtet und Anfang der 1990er Jahre teilweise instandgesetzt. Die ca. 101,2 m² große Wohneinheit verfügt über eine 2021 installierte Gas-Etagenheizung, weist jedoch ansonsten einen deutlich veralteten Ausstattungsstandard auf. An Wänden und Decken sind Feuchtigkeitsschäden erkennbar, die auf Undichtigkeiten der Dacheindeckung zurückzuführen sind. Zudem sind die Außenwände weitgehend mit asbesthaltigen Platten verkleidet und das Kellergeschoss weist baujahrestypische Feuchtigkeit auf. Die Raumhöhen liegen im Dachgeschoss bei lediglich 2,14 m und die Innentüren weisen eine Durchgangshöhe von 1,74 m auf. Rechtlich und verfahrensseitig ist das Grundbuch lastenfrei bezüglich dinglicher Wohnrechte oder Baulasten; ein Denkmalschutz besteht nicht. Ein formeller WEG-Verwalter ist laut Gutachten nicht bestellt. Die Wohnung wird aktuell von der Schuldnerin bewohnt, sodass der Erwerber nach dem Zuschlag die Räumung veranlassen muss. Die zur Schadensbeseitigung im Sondereigentum (6.800,00 €) und anteilig am Gemeinschaftseigentum (1.900,00 €) sowie wegen des energetischen Zustands (5.521,00 €) gutachterlich kalkulierten Abschläge mindern den Ertragswert erheblich. Der festgesetzte Verkehrswert von 22.600,00 € spiegelt den erheblichen Sanierungsbedarf und die periphere Lage wider. Kapitalanleger oder Selbstnutzer erhalten bei überschaubarem Einstiegskapital viel Raum, müssen sich aber auf Sanierungsarbeiten am Dach sowie Abstimmungsbedarf mit den Miteigentümern einstellen.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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22 / 27 Felder
Identifikation
AktenzeichenK 0007/ 2024
AmtsgerichtSonneberg
BundeslandThüringen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit19.11.2026 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Besichtigungsstatusinnenbesichtigung
Baujahr1924
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert22.600 €
Wohnfläche101,2 m²
Nutzfläche8,3 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil313,108/1.000
Anteilige Grundstücksfläche149,04 m²
Bodenrichtwert26 €/m²
Anteiliger Bodenwert3.875 €149,04 m² × 26 €/m² · MEA 31,311 %
Ohne Angabe: Gewerbefläche
Lage
StraßeEichhornsgasse
Hausnummer37
PLZ96523
OrtSteinach
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert26 €/m²
Anteilige Bodenfläche149,04 m²
Anteiliger Bodenwert3.875 €
Verkehrswert22.600 €
BRW-Verhältnis5,83
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung18.725 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert3.875 €
Gebäude / Wohnung18.725 €
Verkehrswert22.600 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
476 m² Gesamtgrundstück × 313,108/1.000 MEA = 149,04 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
149,04 m² × 26 €/m² · MEA 31,311 %
VW je m² Boden
152 €/m²
BRW-Verhältnis
152 €/m² / 26 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
22.600 € − 3.875 € = 18.725 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 223 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 855 bis 1.922 Euro, Median 1.363 Euro. 15 Vergleichsfälle zwischen 362 und 3.309 Euro pro Quadratmeter, 6 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt223 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 101 m² Wohnfläche · Baujahr 1924 · Zustand sanierungsbedürftig

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.363 €/m²Median · 16 Fälle

Spanne
855 – 1.922 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-84 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage
16 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 12 der 16 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 1924Gruppe 1933
Zustand
hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche
hier 101 m²Gruppe 84 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,76 – 6,07 €/m² im Monat, typisch 5,26 €/m² · angesetzt in 35 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

15 von 16 Vergleichsobjekten anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt)

Nächster Vergleichsfall: 35,0 km entfernt (Ebersdorf) — 469 €/m², Baujahr 1980, renovierungsbedürftig / einfach, 47 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Beethovenstraße, AltenburgSonstiges, Eigentumswohnung1908119 m²renovierungsbedürftig / einfach43.000 €362 €23.09.2026unbekannt
Friedrich-Wolf-Straße, EbersdorfEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)198047 m²renovierungsbedürftig / einfach21.800 €469 €08.09.202635,0 km
Kleine Gartenstraße, SuhlEigentumswohnung190269 m²sanierungsbedürftig43.000 €623 €22.10.202640,0 km
Schaalaer Chaussee, RudolstadtEigentumswohnungen1933132 m²renovierungsbedürftig / einfach123.000 €932 €03.03.202735,0 km
August-Bebel-Straße, RudolstadtEigentumswohnung—67 m²unbewertet68.000 €1.022 €10.06.2026unbekannt
Am Alten Versuchsfeld, HermsdorfEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)199542 m²durchschnittlich49.000 €1.156 €14.10.2026unbekannt
Am Alten Versuchsfeld, HermsdorfEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)199565 m²durchschnittlich80.000 €1.223 €14.10.2026unbekannt
Geibelstraße, GeraEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)2008115 m²durchschnittlich173.000 €1.502 €10.09.2026unbekannt
Heinrich-Heine-Straße, StadtrodaEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)199585 m²renovierungsbedürftig / einfach131.400 €1.543 €05.11.2026unbekannt
Talstraße, WestEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)189784 m²renovierungsbedürftig / einfach157.000 €1.873 €05.11.2026unbekannt
Josef-Ries Str., ErfurtEigentumswohnung—47 m²unbewertet90.000 €1.915 €29.04.2026unbekannt
Blumenstr., AndreasvorstadtEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)192090 m²durchschnittlich175.000 €1.944 €17.09.2026unbekannt
Brahmsstraße, WeimarEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)—54 m²unbewertet142.000 €2.630 €15.07.2026unbekannt
Gubener Str., Gispersleben-KilianiEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)202096 m²gepflegt309.000 €3.225 €06.01.2027unbekannt
Auer Gasse, SchmalkaldenEigentumswohnung—179 m²unbewertet591.000 €3.309 €18.06.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
22 Fakten
01Bewertung702Rechte603Ertrag404Zustand5
01

Bewertung

7 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

6 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
03

Ertrag

4 Fakten
Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete
04

Zustand

5 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
innenbesichtigung
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Eigentumswohnung Nr. 4 mit ca. 101,2 m² Wohnfläche (5 Zimmer, Küche, Bad, Diele) im Dachgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit 4 abgeschlossenen Wohneinheiten, kein Leerstand, Baujahr ca. 1924, Sanierung Anfang der 1990er Jahre, Wohnung derzeit eigengenutzt, modernisierungsbedürftig, Stellplätze für 3 PKWs auf Grundstück vorhanden

Datenhinweise
  • · Sehr gute Datengrundlage dank aktuellem Vollgutachten mit vollständiger Innenbesichtigung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
  • · Vollständige Innenbesichtigung durch Sachverständigen im Beisein der Schuldnerin durchgeführt.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Ausstehend
HQ10
unbekannt
HQ100
unbekannt
HQextrem
unbekannt
Wassertiefe
—
Datenstand
—
Quelle
Amtliche Hochwasserdaten
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 06.10.2026, 12:23

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 13. August 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Sonneberg, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll. Ausführliches Zukunftsprofil der Region.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.