ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Stolberg, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Straße Buschhausen 12 a im Ortsteil Gressenich der Kupferstadt Stolberg (Städteregion Aachen). Das Bewertungsgrundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.405 m² und ist mit einem voll unterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt sechs Wohneinheiten bebaut. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1975 als Dreifamilienhaus errichtet und Ende der 1980er sowie Anfang der 1990er Jahre durch Anbauten, einen Dachgeschossausbau und Nutzungsänderungen erweitert. Die Mikrolage am südlichen Ortsrand ist durch eine offene Wohnbebauung und unmittelbar angrenzende Landschaftsschutzgebiete geprägt; die Verkehrsanbindung erfolgt über örtliche Buslinien sowie die ca. 7 km entfernte Autobahn A4 bei Eschweiler. Die zur Versteigerung gelangende Eigentumswohnung Nr. 2 liegt im Kellergeschoss rechts. Sie umfasst laut Aufteilungsplan eine offizielle Wohnfläche von 53,32 m² (Wohnbereich, offene Küche, Diele und Duschbad), wird jedoch durch zwei ausgebaute Gerätekellerräume ergänzt, die als zweites Badezimmer und Schlafzimmer genutzt werden. Unter gutachterlicher Anrechnung dieser Freizeitflächen zu 25 % wird eine ansetzbare Wohnfläche von 60,00 m² zugrunde gelegt; die Gesamtfläche mit Wohnnutzung beträgt rund 81 m². Die Ausstattung stammt überwiegend aus den 1990er Jahren und ist von vollständigen Fliesenbelägen geprägt. Der bauliche Unterhaltungszustand des Gemeinschaftseigentums ist leicht vernachlässigt; insbesondere weisen die rückwärtige Waschküche und der Kellerbereich massive Feuchteschäden mit Ausblühungen auf, nachdem Lichtschächte beim Terrassenbau im Erdgeschoss verschlossen wurden. Rechtlich ist die Wohnung im Wohnungsgrundbuch von Gressenich Blatt 3831 mit einem Miteigentumsanteil von 53/538 eingetragen. Zur Einheit gehören Sondernutzungsrechte an dem Pkw-Stellplatz Nr. 2 vor dem Haus sowie an einem Garten- und eingefriedeten Hofbereich. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht, Denkmalschutz liegt nicht vor. Als Risiko ist zu werten, dass für die Gerätekellerräume wegen unzureichender Fensterflächen keine formelle bauordnungsrechtliche Genehmigung als Aufenthaltsraum nachgewiesen ist. Zudem liegt das Gebäude im Bereich alter Bergbaufelder (ohne dokumentierte Einwirkungen) und im Raum Stolberg mit potenzieller Schwermetallbelastung im Oberboden. Die Bewertung erfolgte im Ertragswertverfahren mit stützender Plausibilisierung über das Vergleichswertverfahren (Immobilienrichtwert). Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 106.000 € (Stichtag: 05.03.2026), wobei pauschale BOG-Abschläge von 2.000 € für das Gemeinschaftseigentum und 3.000 € für das Sondereigentum berücksichtigt wurden. Ein Erwerb eröffnet eine günstige Einstiegsmöglichkeit, verlangt jedoch die Bereitschaft zur Beseitigung von Feuchteschäden sowie zur Klärung des künftigen Belegungs- und Nutzungsstatus.