KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1966 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung im 2. Obergeschoss rechts eines im Jahr 1966 erbauten Mehrfamilienhauses in Velbert. Die Wohnfläche beträgt 70,92 m² und umfasst einen Balkon, einen zugeordneten Kellerraum sowie eine separate Garage (Nr. 6). Das Gesamtgrundstück teilt sich in ein Mischgebiets-Flurstück mit Wohn-/Gewerbebebauung und ein Kerngebiets-Flurstück mit Garagenanlage auf. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 145.000 € inklusive Garage. Laut vorliegendem Sachverständigen-Exposé befindet sich das Gebäude in einem noch ordentlichen Gesamtzustand mit vorhandenem Instandhaltungsstau und geplanten Sanierungsmaßnahmen, wobei die Einheit derzeit eigengenutzt wird.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet privaten Eigennutzern sowie regionalen Kapitalanlegern eine solide Einstiegsmöglichkeit in eine klassische 3-Zimmer-Wohnung mit Garage in Velbert. Angesichts des dokumentierten Instandhaltungsstaus und anstehender Sanierungsmaßnahmen am Gebäude sollten Erwerber jedoch finanzielle Puffer für WEG-Sonderumlagen einplanen. Vor einer Gebotsabgabe empfiehlt sich die Einsicht in die Eigentümerversammlungsprotokolle beim Amtsgericht Velbert, um geplante Maßnahmen und Rücklagenstände genau zu prüfen.

Chancen

4

Vollständiges Eigentumspaket inklusive fest zugeordnetem Kellerraum und eigener Einzelgarage
Gängige und gefragte 3-Zimmer-Aufteilung mit Balkon auf 70,92 m² Wohnfläche
Solide Baualtersklasse 1966 in einem etablierten Wohn- und Mischgebiet ohne sozialen Brennpunkt

Risiken

4

Bestehender Instandhaltungsstau sowie anstehende Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum
Kurze bilanzierte Restnutzungsdauer des Gebäudes von lediglich 22 Jahren im Wertermittlungsansatz
Eigennutzung der Einheit erfordert nach Zuschlag gegebenenfalls gesonderte Räumungs- oder Verhandlungsschritte

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das im Grundbuch von Velbert Blatt 8486 eingetragene Wohnungseigentum an der Oststraße 82 in 42551 Velbert. Die Liegenschaft umfasst zwei Flurstücke mit einer Gesamtgröße von 819 m²: Flurstück 584 (434 m², Mischgebiet, Wohnhaus mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss) sowie Flurstück 585 (385 m², Kerngebiet, Garagenanlage). Das Wohnhaus wurde laut Hausverwaltung im Jahr 1966 errichtet. Die zur Versteigerung gelangende 3-Zimmer-Wohnung Nr. 6 liegt im 2. Obergeschoss rechts, weist eine Wohnfläche von 70,92 m² auf und verfügt über einen Balkon, einen Kellerraum sowie eine Garage. Das Gebäude befindet sich nach Einschätzung des Sachverständigenbüros in einem noch ordentlichen baulichen Zustand, weist jedoch einen spürbaren Instandhaltungsstau auf; Sanierungsmaßnahmen sind gemeinschaftsseitig bereits geplant. Im Exposé wird eine verbleibende wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 22 Jahren bei einem Liegenschaftszinssatz von 2,0 % und einem Jahresrohertrag von 5.569 € angesetzt. Der anteilige Bodenwert ist mit 40.852 € beziffert, der Ertragswert inklusive Garage mit 119.203 € und der Vergleichswert der Wohnung mit 144.961 € (Garage: 10.780 €). Der Verkehrswert wurde gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf 145.000 € festgesetzt. Laut Sachverständigen-Exposé wird die Wohnung eigengenutzt. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten liegt in den Veröffentlichungsakten nicht vor, sodass Ausstattungsdetails und spezifische Mängelbeseitigungskosten der Wohnung nicht abschließend verifiziert werden können. Hinsichtlich des Miteigentumsanteils weicht das Exposé (1.103/10.000) geringfügig vom amtlichen Beschluss (1.084/10.000) ab, wobei die gerichtliche Bekanntmachung maßgeblich ist. Für Investoren und Selbstnutzer stellt die Einheit ein wertstabiles Grundinvestment mit Parkmöglichkeit dar. Kaufinteressenten sollten vor dem Versteigerungstermin Einsicht in die Beschlusssammlung der WEG nehmen, um Kostenumfang und Beschlusslage der anstehenden Sanierungen präzise zu kalkulieren.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um eine Wohnung im 2. Obergeschoss rechts eines Mehrfamilienhauses, Baujahr 1966. Die Wohnfläche beträgt 70,92 qm. Es handelt sich um eine Drei-Zimmer-Wohnung mit Balkon. Zur Wohnung gehört eine Garage. Die Sicherheitsleistung ist auf folgendes Konto zu zahlen: Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba); Kto. 1474816; BLZ 300 500 00; IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16; BIC: WELADEDD. Empfänger ist die Zentrale Zahlstelle Justiz in Hamm. Die Überweisung sollte das Aktenzeichen, Amtsgericht Velbert, Datum der Versteigerung und den Hinweis "Bietsicherheit" enthalten. Der Auftraggeber der Überweisung muss mit dem späteren Bieter identisch sein, da die Sicherheitsleitung sonst nicht als erbracht angesehen werden kann. Weitere Ausführungen befinden sich unter "Hinweise für Bieter" im Internet unter www.zvg-portal.de.

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite und ein zweiseitiges Gutachten-Exposé vor; ein vollständiges Gutachten mit Fotodokumentation und Textbegründung ist nicht beigefügt.
Keine Angaben zu einer durchgeführten Innenbesichtigung in den vorliegenden Dokumenten enthalten.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0029/ 2023
Amtsgericht: Velbert
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.02.2027 · 10:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1966

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 145.000 €
Wohnfläche: 70,92 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1.084/ 10.000 an Flurstück 584 (434 m²) und Flurstück 585 (385 m²)
Anteilige Grundstücksfläche: 88,78 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Oststraße
Hausnummer: 82
PLZ: 42551
Ort: Velbert

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten10 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt2.045 €/m²

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 71 m² Wohnfläche · Baujahr 1966 · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

	Üblicher Marktpreis · Velbert2.459 €/m²typischer Wert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen1.890 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	2.092 – 2.826 €/m²	1.698 – 2.291 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-17 % unter dem typischen Wert	+8 % über dem Median
Quelle	immoportal.com Immobilienpreise Velbert (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2. Halbjahr 2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Velbert

2.459 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.092 – 2.826 €/m²
Dieses Objekt: -17 % unter dem typischen Wert
Quelle: immoportal.com Immobilienpreise Velbert (Portal-Preisatlas)
Stand: 2. Halbjahr 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.890 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 1.698 – 2.291 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +8 % über dem Median
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Velbert	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 10 vor

Üblicher Marktpreis · Velbert

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1966Gruppe 1965
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 71 m²Gruppe 83 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,18 – 10,59 €/m² im Monat, typisch 9,11 €/m² · immoportal.com Mietspiegel Velbert (Portal-Preisatlas), 2026

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 7,0 km entfernt (Isenbügel) — 1.403 €/m², Baujahr 1954, renovierungsbedürftig / einfach, 67 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Röntgenstraße, Isenbügel	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1954	67 m²	renovierungsbedürftig / einfach	94.000 €	1.403 €	10.12.2026	7,0 km
Richrather Straße, Immigrath	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	81 m²	durchschnittlich	130.000 €	1.605 €	17.09.2026	25,0 km
Moselstraße, Heiligenhaus	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1964	66 m²	unbewertet	111.000 €	1.682 €	12.11.2026	8,0 km
Teichstr., Mettmann	Eigentumswohnung	—	95 m²	unbewertet	166.000 €	1.747 €	08.06.2026	unbekannt
Schimmelbuschstraße, Hochdahl	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1976	89 m²	durchschnittlich	162.000 €	1.814 €	21.09.2026	15,0 km
Moselstraße, Mettmann	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1965	129 m²	durchschnittlich	254.000 €	1.967 €	30.10.2026	12,0 km
Weißdornstraße, Baumberg	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1965	59 m²	durchschnittlich	140.000 €	2.373 €	24.09.2026	25,0 km
Lochnerstraße, Mitte	Garage, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1966	84 m²	renovierungsbedürftig / einfach	215.000 €	2.560 €	01.12.2026	15,0 km
Heerstraße, Hilden	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2014	104 m²	gepflegt	450.000 €	4.327 €	12.11.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Mettmann, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart