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0014 K 0016/ 2024
Aktiv

ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wesel, Nordrhein-Westfalen

Friedenstraße 84, 84a, 84b, 84c, 84d, 84e, 86, 86a, 86b, 86c, 86d, 86e, 86f, 46485 Wesel
Verkehrswert
160.000 €
Wohnfläche
81,5 m²
Termin
16.11.2026
in 65 Tagen

Kategorie

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz

Nordrhein-Westfalen

Verfahren

Aktenzeichen0014 K 0016/ 2024
AmtsgerichtWesel

Kenndaten

Wohnfläche81,5 m²
Grundstück16.237 m²
Baujahr1902
ZustandRenovierungsbedürftig
VermietungVermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken8Wertanpassungen3

Fazit

Aufgrund des fehlenden Innenzugangs zur Wohnung und der bekannten Mängel am Mindestwärmeschutz ist eine konservative Preisdisziplin unerlässlich. Das belegte Mietpotenzial bietet eine Chance zur Ertragssteigerung, jedoch müssen die Risiken aus dem Zustand und dem Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers eingepreist werden. Vor einem Gebot sollten unbedingt die vollständigen Gutachtenanlagen, die WEG-Protokolle und der Mietvertrag geprüft sowie die Kosten für eine mögliche energetische Sanierung kalkuliert werden.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Eigentumswohnung · + 1 Stellplatz · Bj. 1902 · Vermietet

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Wesel umfasst ein vermietetes Wohnungserbbaurecht (ca. 81,5 m² Wohnfläche) und ein Teilerbbaurecht für einen Tiefgaragenstellplatz, mit einem amtlichen Verkehrswert von 160.000 €. Die Wohnung ist seit 2014 vermietet, wobei die Ist-Miete unter der marktüblichen Miete liegt. Der Gutachter hatte keinen Innenzugang zur Wohnung, was die Bewertung des Sondereigentums auf äußere Eindrücke und Unterlagen beschränkt. Zudem bestehen Mängel am Mindestwärmeschutz, die bereits zu einem Vergleich führten, und die Veräußerung des Erbbaurechts erfordert die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Ausführliches Dossier

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Wesel, Aktenzeichen 0014 K 0016/2024, besteht aus einem Wohnungserbbaurecht (WE 6) mit ca. 81,5 m² Wohnfläche und einem dazugehörigen Kellerraum sowie einem Teilerbbaurecht für einen Tiefgaragenstellplatz (Nr. 4). Der amtliche Verkehrswert wurde auf 160.000 € festgesetzt, aufgeteilt in 147.600 € für die Wohnung und 12.400 € für den Tiefgaragenstellplatz. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Ertragswertverfahren, wobei die Wertmindestgrenzen (5/10 und 7/10) aufgrund eines früheren, erfolglosen Versteigerungstermins entfallen sind. Die Wohnung ist seit dem 15.11.2014 vermietet. Die aktuelle monatliche Nettokaltmiete beträgt 490 € für die Wohnung und 40 € für den Tiefgaragenstellplatz, insgesamt 530 €. Die marktübliche Miete wird auf 592,43 € für die Wohnung und 50 € für den Stellplatz geschätzt, was ein jährliches Mietsteigerungspotenzial von ca. 1.349 € indiziert. Das monatliche Hausgeld für die Wohnung beträgt 590 € (inkl. 68 € Erhaltungsrücklage) und für den Stellplatz 15 € (inkl. 5 € Erhaltungsrücklage). Die nicht umlagefähigen Kosten belaufen sich auf ca. 120 €/Monat für die Wohnung und 9 €/Monat für den Stellplatz. Die Wohnparkanlage, ursprünglich 1902 erbaut, wurde 2004/2005 kernsaniert und modernisiert, was einem fiktiven Baujahr von 1989 entspricht. Das Gemeinschaftseigentum ist gepflegt. Allerdings gab es ein Beweissicherungsverfahren wegen Mängeln am Mindestwärmeschutz, das 2022 mit einem Vergleich endete. Trotz der Vergleichszahlung wird ein Sicherheitsabschlag von 17.500 € im Gutachten berücksichtigt, und zukünftige Sonderumlagen für Fassadensanierungen sind nicht auszuschließen. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wird angenommen, dass das Gebäude den aktuellen GEG-Anforderungen nicht entspricht. Die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Der Sachverständige konnte die Wohnung nicht von innen besichtigen; die Bewertung des Sondereigentums basiert auf dem äußeren Eindruck und vorliegenden Unterlagen. Lediglich das Gemeinschaftseigentum (Keller, Treppenhaus) wurde besichtigt. Haustechnische Einrichtungen wurden keiner Funktionsprüfung unterzogen, und es wird unterstellt, dass keine verdeckten Mängel oder Altlasten den Wert beeinträchtigen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen wird vorausgesetzt. Das Objekt ist ein Erbbaurecht mit einer Restlaufzeit von 80 Jahren. Die Veräußerung des Erbbaurechts, auch in der Zwangsversteigerung, erfordert die Zustimmung des Grundstückseigentümers, wofür ein Abschlag von 3.000 € für die Wohnung und 500 € für den Stellplatz im Gutachten berücksichtigt wurde. Eine Baulast für das Gesamtgrundstück und ein Altlastenverdacht sind vorhanden, werden aber als nicht wertrelevant eingestuft. Vor einem Gebot sollten die vollständigen Unterlagen, insbesondere der Mietvertrag, die WEG-Protokolle und die genauen Auswirkungen der Wärmeschutzmängel, detailliert geprüft werden.

Chancen
Risiken

Standort

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02

Übersicht

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19 / 24 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0014 K 0016/ 2024
Flurstück / Fl. Nr.Flur 52, Flurstück 965KI
AmtsgerichtWesel
BundeslandNordrhein-Westfalen
Termin
VerfahrensartVersteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit16.11.2026 · 11:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartEigentumswohnung · + 1 Stellplatz
Objektzustand
KI
Vermietungsstatus
KI
Besichtigungsstatus
KI
Baujahr1902KI
Ohne Angabe: Nutzungsart
Flächen & Wert
Verkehrswert
Wohnfläche
Grundstücksfläche
KI
Bodenrichtwert190 €/m²
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeFriedenstraße 84, 84a, 84b, 84c, 84d, 84e, 86, 86a, 86b, 86c, 86d, 86e,
Hausnummer86f
PLZ46485
OrtWesel
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

Vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

BORIS NRW
KennzahlWert
Bodenrichtwert190 €/m²
Anteilige Bodenfläche—
Anteiliger Bodenwert—
Verkehrswert160.000 €
BRW-Verhältnis—
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung—

Vergleich

Für den Balkenvergleich werden Bodenwert und Verkehrswert benötigt.

Für die Bodenwert-Berechnung fehlt die Grundstücksfläche.

Datenquelle & Kontext

Quelle
BORIS NRW
Stichtag
01.01.2026
Nutzung
Wohnen
Zustand
baureifes Land
Zone
4107 · 29400
Lage
Wesel, Wesel, 46485
Anbieter öffnen

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.963 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.322 bis 1.434 Euro, typisch 1.410 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.072 bis 1.454 Euro, Median 1.286 Euro. 11 Vergleichsfälle zwischen 1.028 und 2.105 Euro pro Quadratmeter, 0 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Dieses Objekt1.963 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 82 m² Wohnfläche

Üblicher Marktpreis · Wesel

1.410 €/m²typischer Wert

Spanne
1.322 – 1.434 €/m²
Dieses Objekt
+39 % über dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Wesel (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Eigentumswohnungen
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.286 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne
1.072 – 1.454 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+53 % über dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Gilt für
Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Wohnfläche
hier 82 m²Gruppe 76 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,77 – 8,44 €/m² im Monat, typisch 7,40 €/m² · angesetzt in 19 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

Alle 11 Vergleichsobjekte anzeigen(Eigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 1,0 km entfernt (Stadtmitte) — 1.330 €/m², Baujahr 1950, sanierungsbedürftig, 115 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Diersfordter Straße, HamminkelnGewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro), Eigentumswohnung im Ober- und Dachgeschoss1960199 m²sanierungsbedürftig204.600 €1.028 €05.10.20268,0 km
Stormstraße, RepelenEigentumswohnung (ab 5 Zimmer)1956117 m²sanierungsbedürftig122.000 €1.043 €22.10.202620,0 km
Stormstraße, RepelenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195668 m²sanierungsbedürftig72.800 €1.071 €12.11.202620,0 km
Esplanade, WeselEigentumswohnung—66 m²unbewertet70.800 €1.073 €11.05.2026unbekannt
Stormstraße, RepelenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)1956136 m²sanierungsbedürftig170.800 €1.256 €01.10.202620,0 km
Hebbelstraße, Eick-OstEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)195970 m²renovierungsbedürftig / einfach90.000 €1.286 €24.09.202620,0 km
Beguinenstraße, StadtmitteEigentumswohnung (3 Zimmer K, D. B und Kellerraum) sowie ein Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (2 Zimmer K, D. B und Kellerraum) sowie ein Kfz-Stellplatz1950115 m²sanierungsbedürftig153.000 €1.330 €05.10.20261,0 km
Rathausstraße, AlpenEigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)190058 m²sanierungsbedürftig80.000 €1.378 €19.11.202613,0 km
Rathausstraße, AlpenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)190045 m²renovierungsbedürftig / einfach69.000 €1.529 €19.11.202613,0 km
Abteiplatz, KampDoppelhaushälfte, Wohnungseigentum an Doppelhaushälfte aus dem Baujahr 1811 mit ca. 154 m² Wohnfläche1811154 m²sanierungsbedürftig248.000 €1.606 €08.10.202619,0 km
Pastor-Schmitz-Straße, ObrighovenEigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)199376 m²durchschnittlich160.000 €2.105 €16.11.20262,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

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2 Fakten
01Bewertung2
01

Bewertung

2 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

Rechte, Lasten & Verfahrenshinweise
Rechte / Lasten

  • Recht / Last

    Erbbaurecht auf 99 Jahre seit 16.02.2005.

  • Recht / Last

    Erbbauzins in Höhe von 27,40 € monatlich (dinglich gesichert), mit Wertsicherungsklausel.

  • Recht / Last

    Zusätzlich schuldrechtlicher Erbbauzins von 225,12 € jährlich (durch Vormerkung gesichert).

  • Recht / Last

    Zwangsversteigerungsvermerk (Amtsgericht Wesel – 14 K 16/24).

ZVG- / Verwaltungshinweise

  • ZVG-/Verwaltungshinweis

    In einem früheren Versteigerungstermin ist der Zuschlag versagt worden, weil das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte bzw. 70 Prozent des Grundstückswertes nicht erreicht hat. Die Wertmindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) gelten daher nicht mehr.

  • ZVG-/Verwaltungshinweis

    Die Baulast bezieht sich auf das Gemeinschaftseigentum und wird für das Sondereigentum als nicht wertbeeinflussend eingestuft.

  • ZVG-/Verwaltungshinweis

    Die Wohnparkanlage ist als Baudenkmal eingetragen, was für das Sondereigentum keine Wertbeeinflussung hat.

  • ZVG-/Verwaltungshinweis

    Das Bewertungsobjekt gilt als nicht öffentlich gefördert (keine Wohnungsbindung).

  • ZVG-/Verwaltungshinweis

    Altlastenverdachtsfläche im Altlastenkataster, jedoch nach gutachterlicher Untersuchung im Jahr 2000 beseitigt und als wertneutral behandelt.

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
KI
Nutzung
KI
Besichtigung
KI
Hinweise
Objektart: Eigentumswohnung + TG-Stellplatz, Vermietet
Beschreibung (roh)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohnung als Wohnungserbbaurecht bestehend aus drei Zimmern mit einer Wohnfläche von ca. 81,50 m² und einem Kellerraum sowie um einen Tiefgaragenstellplatz als Teilerbbaurecht. Das Objekt ist vermietet. Für die Veräußerung des Objekts - auch in der Zwangsversteigerung - ist die Zustimmung der Grundstückseigentümers vorzulegen. Eine Innenbesichtigung hat nicht stattgefunden. Kontaktdaten der Gläubigerin: Baden-Württembergische Bank -Abt. Spezialkreditmanagement/Gerhard Bolz- Telefon: 0721/14221043

Datenhinweise
  • · 3 Quellen berücksichtigt
  • · 3 mit verwertbaren Informationen
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Steuerliche Optimierung

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Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
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Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 15.05.2026, 11:14

Die Wertgrenzen sind bei diesem Verfahren weggefallen

In einem früheren Termin ist der Zuschlag nach §§ 74a/85a ZVG versagt worden. Für den kommenden Termin gelten die Untergrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts deshalb nicht mehr — ein Gebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts kann den Zuschlag bekommen.

„Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen“
Wörtlich aus der Bekanntmachung des Gerichts, Feld „Hinweis“. Maßgeblich ist allein die Veröffentlichung des Amtsgerichts.

Deckt sich mit unserer Terminbeobachtung: Am 3. August 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung.

Alle aktuellen Termine ohne Wertgrenzen — bundesweit, mit Gericht und Datum.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wesel, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.