ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wesel, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Sondereigentum Nr. 4 (Wohnungserbbaurecht) an einer Eigentumswohnung im Obergeschoss der Pastor-Schmitz-Straße 6 im südöstlichen Weseler Stadtteil Obrighoven. Das Gebäude bildet ein Mehrparteienhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten, errichtet ca. im Jahr 1993 auf einem 1.705 m² großen Grundstück. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von ca. 76 m², aufgeteilt auf drei Zimmer (Wohnen, zwei Schlafzimmer), Küche, Bad, Diele und Balkon (mit 1/4-Anrechnung angesetzt). Zur Einheit gehören ein Kellerraum sowie das alleinige Sondernutzungsrecht an einem nummerierten Außenstellplatz. Die Umgebung zeichnet sich durch ruhige Reihen- und Doppelhausbebauung aus; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie das Evangelische Krankenhaus Wesel befinden sich in der Nähe. Das Wohngebäude ist zweischalig mit Verblendmauerwerk und 50 mm Wärmedämmschicht errichtet, mit einem Satteldach eingedeckt und verfügt über isolierverglaste Kunststofffenster. Da die Eigentümerin zum Ortstermin nicht erschienen ist, konnte der Sachverständige lediglich eine Außenbesichtigung vom Straßenraum durchführen. Der Innenausbauzustand, die Ausstattung von Küche und Bad sowie die Funktionsfähigkeit der Haustechnik und Heizung konnten nicht überprüft werden. Im Gutachten wird ein baujahrestypischer, durchschnittlicher Unterhaltungszustand unterstellt. Ein Energieausweis lag nicht vor. Rechtlich ist das Objekt als Wohnungserbbaurecht mit einem Miteigentumsanteil von 992,59/10.000 ausgestaltet, dessen Laufzeit bis zum 31.12.2078 vereinbart ist. Die Teilungserklärung sieht ein Zustimmungserfordernis des Grundstückseigentümers bei Veräußerung/Versteigerung sowie ein Heimfallrecht bei Anordnung der Zwangsversteigerung vor. Der tatsächliche Erbbauzins wurde mangels Vorlage der Unterlagen auf ca. 948,93 € jährlich geschätzt. Auskünfte zur WEG-Instandhaltungsrücklage lagen nicht vor. Aufgrund dieser Unwägbarkeiten und der fehlenden Innenbesichtigung brachte der Sachverständige bei der Wertermittlung einen pauschalen Risikoabschlag von 10 % (17.830,17 €) in Ansatz. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf. Der Verkehrswert wurde unter Anwendung des Ertragswertverfahrens und Multiplikation mit einem Erbbaurechtskoeffizienten von 0,89 zum Stichtag 05.05.2026 auf 160.000 € festgesetzt (ca. 2.105 €/m² Wohnfläche). Bei einer marktüblich angesetzten Jahreskaltmiete von 7.442,40 € bietet das Objekt ein interessantes Ertragspotenzial für informierte Investoren, die die erbbaurechtlichen Rahmenbedingungen prüfen und Reserven für Renovierung und Freizug einkalkulieren.