KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 2013 · leerstehend

Zu versteigern ist eine 84 m² große, leerstehende Eigentumswohnung im Erdgeschoss links in Windeck-Herchen (Siegtalstraße 8, Baujahr ca. 2013) mit einem Miteigentumsanteil von 1.226/10.000. Der Verkehrswert beträgt 170.000 €, Termin ist der 02.03.2027 am Amtsgericht Waldbröl. Wegen der seit Oktober 2025 ausgefallenen Heizung besteht Schimmelbefall auf rund 27 m²; der Gutachter zieht Mängelbeseitigung, fehlende Rücklage und Gemeinschaftsschäden mit 20.100 € ab. In Abteilung II besteht kein fortdauerndes Recht. Zu beachten sind die Lage an der L 333 und die ungeklärte Organisation der Eigentümergemeinschaft.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die leerstehende Wohnung mit Verkehrswert 170.000 € kommt eher für Käufer mit Sanierungserfahrung und Kapitalreserve in Frage, wenn sie die Schimmelsanierung und die Wiederherstellung der Heizversorgung selbst organisieren können. Chancen liegen im geringen Gebäudealter, der Leerstandsfreiheit zur Selbstnutzung oder Neuvermietung und im Erdgeschoss mit Terrasse. Schwer wiegen der großflächige Schimmelbefall, die ausgefallene Heizung, die fehlende Instandhaltungsrücklage und die ungeordnete Eigentümergemeinschaft mit fünf zeitgleich versteigerten Einheiten. Vor einem Gebot sollten Grundbuch, Gutachten im Original und mögliche Kostenrisiken über die vom Gutachter grob geschätzten Ansätze hinaus geprüft werden.

Chancen

8

Risiken

9

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 8 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zu versteigern ist das Wohnungseigentum Nr. 1 im Erdgeschoss links des Hauses Siegtalstraße 8 in Windeck-Herchen (Amtsgericht Waldbröl, 2 K 33/25) mit einem Miteigentumsanteil von 1.226/10.000 am Grundstück (Flurstücke 258 und 307, 1.371 m²). Die Wohnung hat laut Gutachten 84 m² Wohnfläche; das Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen wurde ca. 2013 fertiggestellt, der Gutachter setzt für die Bewertung ein maßgebliches Baujahr 2009 an (Gutachten S. 4, S. 23). Die Lage liegt unmittelbar an der Durchgangsstraße L 333 und wird durch Verkehrsemissionen belastet; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind zu Fuß kaum erreichbar (Gutachten S. 10 f.). Der Bodenrichtwert beträgt 130 €/m², angesetzt wurden 120 €/m². Die Wohnung steht leer und ist seit Ende Februar 2026 geräumt. Seit dem 01.10.2025 ist die Gasheizung außer Betrieb, weil der Gasanschluss unterbrochen wurde. Dies hat nach dem Gutachten zu Schimmelbildung geführt: In der Wohnung sind rund 27 m² befallen, die meisten Innentüren sind verzogen (Gutachten S. 21). Am Gemeinschaftseigentum bestehen offene Fugen im Treppenhaus, eine feuchte westliche Treppenhauswand, ein ungepflegter Garten und ein abgestorbener Baum (Gutachten S. 19). Ausgestattet ist die Wohnung mit Fußbodenheizung, Holzfenstern mit Doppelverglasung und Terrasse mit Sondernutzungsrecht. In Abteilung II besteht außer dem Versteigerungsvermerk kein fortdauernder Eintrag; eine Baulast für fünf Stellplätze stuft der Gutachter als nicht wertrelevant ein. Es gibt keine Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen oder Rücklage; der Gutachter setzt das Fehlen einer Rücklage mit rd. 4.900 € wertmindernd an (Gutachten S. 16). Der Verkehrswert von 170.000 € ergibt sich aus dem vorläufigen Ertragswert von 194.000 €, einem merkantilen Minderwert von 4.000 € und objektspezifischen Abzügen von 20.100 €; der vorläufige Vergleichswert liegt bei 187.000 € (Gutachten S. 36). Die Wohnung kann sich für Käufer mit Sanierungserfahrung und Liquiditätsreserve eignen, sofern sie die Schimmelsanierung, die wieder herzustellende Heizversorgung und die ungeklärte Lage der Eigentümergemeinschaft einplanen. Zu beachten ist, dass fünf der sechs Einheiten gleichzeitig versteigert werden und die Hausverwaltung bislang nicht organisiert war. Der Gutachter schätzt die Schadensbeseitigungskosten bewusst grob; der tatsächliche Umfang kann nach Freilegung abweichen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um eine Wohnung mit einer anrechenbaren Wohnfläche von 84 qm im Erdgeschoss links eines Gebäudes mit insgesamt sechs Eigentumswohnungen, das ca. 2013 fertiggestellt wurde.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten mit Wertermittlungsstichtag 27.02.2026, Bekanntmachung und Deckseite liegen vor. Lücken bei WEG-Daten und Energie.
Innenbesichtigungen am 04.02.2026 und 27.02.2026 im Beisein eines Mitarbeiters des Zwangsverwalters; Zustandsangaben stichprobenartig, keine Bausubstanzuntersuchung.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0033/2025
Amtsgericht: Waldbröl
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.03.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 2013

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 170.000 €
Wohnfläche: 84 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1.226/10.000
Anteilige Grundstücksfläche: 168,08 m²
Bodenrichtwert: 130 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 21.850 €168,08 m² × 130 €/m² · MEA 12,26 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Siegtalstraße
Hausnummer: 8
PLZ: 51570
Ort: Windeck
Stadtteil: Herchen

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

1 von 9 Vergleichsfällen war je m² günstiger als dieses Objekt.

So lesen Sie die Grafik: Jeder Punkt ist eine vergleichbare Zwangsversteigerung. Je weiter rechts er steht, desto höher ist ihr Verkehrswert je m²; Fälle mit ähnlichem Wert stehen übereinander. Der rote Pfeil markiert dieses Objekt.

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 84 m² Wohnfläche · Baujahr 2013 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.329 €/m²Median · 10 Fälle
Spanne	2.137 – 2.720 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-13 % unter dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

2.329 €/m²Median · 10 Fälle

Spanne: 2.137 – 2.720 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -13 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

Der Zustand liegt unter dem der Vergleichsgruppe (sanierungsbedürftig gegenüber überwiegend durchschnittlich).

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2013 gegenüber typisch 1973). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 10 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 10 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 2013Gruppe 1973
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe durchschnittlich
Wohnfläche: hier 84 m²Gruppe 79 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 7,79 – 9,52 €/m² im Monat, typisch 8,46 €/m² · angesetzt in 30 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

9 von 10 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 18,0 km entfernt (Kaldauen) — 2.187 €/m², Baujahr 1973, durchschnittlich, 90 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Lilienweg, Rheinbach	Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer), Kfz-Stellplatz, Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1972	79 m²	stark sanierungsbedürftig	90.000 €	1.139 €	12.10.2026	45,0 km
Azaleenplatz, Friedrich-Wilhelms-Hütte	Kfz-Stellplatz (Tiefgarage), Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1975	61 m²	durchschnittlich	130.000 €	2.120 €	08.09.2026	25,0 km
Zur alten Fähre, Kaldauen	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1973	90 m²	durchschnittlich	197.000 €	2.187 €	26.01.2027	18,0 km
Meßbeuel, Bad Honnef	Eigentumswohnung	—	53 m²	unbewertet	122.000 €	2.302 €	28.04.2026	unbekannt
Stralsunder Straße, Oberlar	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	70 m²	durchschnittlich	165.000 €	2.356 €	15.10.2026	25,0 km
Stadtpark, Stadtkern	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1955	81 m²	gepflegt	220.000 €	2.714 €	28.09.2026	45,0 km
Westfalenstraße, Rotter See	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1982	90 m²	durchschnittlich	245.000 €	2.722 €	19.01.2027	30,0 km
Kölnstraße, Hangelar	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	2009	63 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	3.016 €	03.11.2026	25,0 km
Alte Bonner Straße, Mülldorf	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1967	79 m²	gepflegt	275.000 €	3.501 €	14.10.2026	20,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 27

Bodenrichtwert: 130 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 168,08 m²
Anteiliger Bodenwert: 21.850 €
Verkehrswert: 170.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 7,78
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 148.150 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 27 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert21.850 €

Gebäude / Wohnung148.150 €

Verkehrswert170.000 €

Zone: Zone Nr. 418058, Wohnbaufläche, Herchen

Rechenweg

Flächenanteil: 1.371 m² Gesamtgrundstück × 1.226/10.000 MEA = 168,08 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 168,08 m² × 130 €/m² · MEA 12,26 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.011 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.011 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 170.000 € − 21.850 € = 148.150 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Sieg-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart