ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wirges, Rheinland-Pfalz

Objekt & Lage\nBei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Paket aus fünf Eigentumswohnungen in der Walter-Liebig-Straße 3 in 56422 Wirges. Die Wohnungen repräsentieren zusammen 100 % der Miteigentumsanteile an dem ca. 1920 errichteten, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit Anbau. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 681 m². Die Gesamtwohnfläche aller fünf Einheiten beläuft sich auf ca. 346 m², aufgeteilt in Wohnungsgrößen zwischen 49 m² und 109 m² (Maisonette). Die Wohnlage in einer ruhigen Nebenstraße wird als gut bewertet. Wirges verfügt als Mittelzentrum über eine gute Infrastruktur; der ICE-Bahnhof Montabaur und die Autobahn A3 sind nur ca. 4 km entfernt.\n\nZustand & Ausstattung\nDas Gebäude befindet sich in einem mäßigen bis überwiegend schlechten baulichen Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau. Alle Wohnungen stehen leer und sind im aktuellen Zustand aufgrund fehlender Heizungen, veralteter Elektrik und massiver Feuchtigkeitsschäden nicht bewohnbar. Besonders gravierend ist der massive Schimmelpilzbefall in Wohnung 1 (EG rechts). Zudem sind die Decken der straßenseitigen Kellerräume nur provisorisch unterstützt, und die Holzbalkendecke im Windfang weist erhebliche Schäden auf. Die Dacheindeckung besteht aus asbesthaltigen Faserzement-Wellplatten und muss erneuert werden. Der Gutachter beziffert die notwendigen Kernsanierungskosten pauschal auf 570.900 € (1.650 €/m²).\n\nRechte, Lasten & Risiken\nIn Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertbeeinflussenden Belastungen eingetragen. Ein erhebliches Risiko stellt jedoch das Fehlen einer WEG-Verwaltung und einer Instandhaltungsrücklage dar. Sollten die Wohnungen von unterschiedlichen Bietern erworben werden, ist die Durchführung der zwingenden Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum rechtlich und organisatorisch äußerst konfliktträchtig. Zudem weichen die Miteigentumsanteile laut Teilungserklärung erheblich von den tatsächlichen Wohnflächenverhältnissen ab, was eine reellwertige Anpassung bei der Bewertung erforderlich machte.\n\nInvestitionsfazit\nFür private Kleinanleger ist dieses Objekt aufgrund des immensen Sanierungsvolumens ungeeignet. Für professionelle Projektentwickler bietet sich jedoch die seltene Chance, ein komplettes Mehrfamilienhaus zu einem sehr geringen Einstiegspreis zu erwerben. Da das Objekt im Sanierungsgebiet 'Kernstadt' liegt, können erhebliche steuerliche Abschreibungen und staatliche Fördermittel in Anspruch genommen werden. Ein Gebot sollte idealerweise nur auf alle fünf Einheiten gemeinsam abgegeben werden, um die volle Kontrolle über die anstehende Kernsanierung zu behalten.