ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Die Eigentumswohnung Nr. 3 befindet sich in der Nützenberger Straße 87 in Wuppertal-Elberfeld (Quartier Arrenberg), rund 1,0 km vom Zentrum Elberfeld entfernt. Versteigert wird ein Miteigentumsanteil von 1.084,81/10.000 am 978 m² großen Grundstück (Flurstück 46), verbunden mit dem Sondereigentum an einer Maisonette-Wohnung im 1. und 2. Untergeschoss samt Kellerraum und Garage. Die Wohnfläche setzt der Gutachter mit rund 105 m² an (3 Zimmer, Gäste-WC, Bad/WC, Küche, Diele, Ankleide, 2 Balkone). Die Anlage besteht aus zwei in den Hang gebauten Häusern mit insgesamt 8 Wohneinheiten und 8 Garagen, Baujahr vermutlich Ende der 1970er/Anfang der 1980er Jahre (Gutachten S. 2, S. 5). Das Gemeinschaftseigentum wird als dem Alter entsprechend und ordentlich nutzbar beschrieben, das Sondereigentum als ordentlich bzw. überwiegend gepflegt. Ausgestattet ist die Wohnung mit Isolierglasfenstern, Standardelektrik, überwiegend Fliesenbelägen und einer Gas-Etagenheizung. Das Gebäude hat laut Energieausweis die Einstufung D; die Zentralheizung stammt von 2000. Wertrelevante Schäden im Sondereigentum wurden nicht festgestellt (Gutachten S. 15 bis 19). In Abteilung II sind nur der Zwangsversteigerungs- und der Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen, weitere wertrelevante Belastungen oder Baulasten bestehen laut Gutachten nicht. Die Wohnung ist vermietet; die gezahlte Miete von überschlägig 12,45 €/m² (inkl. Garage) wertet der Gutachter als überzogen, nachhaltig erzielbar seien 7,80 €/m² plus 70 € für die Garage. Verkehrsimmissionen sind wegen der Durchgangsstraße zu erwarten. Die Rücklage ist nur nach Aussage der Verwaltung ausreichend, nicht beziffert. Das Gemeinschaftseigentum konnte nur teilweise eingesehen werden, ein Risikoabschlag von 5 % wurde angesetzt. Der Mietvertrag und eine mögliche Kündigungsfähigkeit sind nicht dokumentiert. Der Verkehrswert beträgt 187.000 € (Vergleichswert 187.226,82 €, Ertragswert 191.981,62 € zur Plausibilisierung). Die Wohnung kann sich für Kapitalanleger eignen, die den Bestand mit bestehendem Mietverhältnis übernehmen wollen, sofern die Vermietbarkeit zur Marktmiete tragfähig ist und die Rücklagensituation der WEG geprüft wird. Vor einem Gebot sind Mietvertrag, WEG-Protokolle und Wirtschaftsplan einzusehen.