KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 1961 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Einfamilien-Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und separater PKW-Garage in beliebter Wohnlage von Aachen-Burtscheid (Luise-Hensel-Straße 68). Die Wohnfläche beträgt ca. 116,21 m² auf einem 210 m² großen Grundstück zzgl. 36 m² Garagengrundstück. Das Gebäude aus dem Baujahr ca. 1961 wurde um das Jahr 2006 umfassend modernisiert und befindet sich in einem weitgehend gepflegten Zustand. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert liegt bei 505.000,00 € (Wohnhaus: 482.000,00 €, Garage: 23.000,00 €). Ein wesentliches Risiko stellt der baurechtlich bislang nicht genehmigte Dachgeschossausbau dar, für den Ertüchtigungsbedarf hinsichtlich des zweiten Rettungswegs besteht.

Biet-Score

Risikoreich · 27 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich ideal zur Eigennutzung für Familien oder als werthaltige Kapitalanlage in einer der begehrtesten Wohnlagen Aachens. Der substanzielle und weitgehend modernisierte Pflegezustand rechtfertigt ein entschlossenes Bieten. Kaufinteressenten sollten jedoch Kosten und Auflagen für die nachträgliche Baugenehmigung des Dachgeschosses (zweiter Rettungsweg) sowie einen Puffer für die Garageninstandsetzung einkalkulieren.

Chancen

6

Risiken

5

Kleinere Baumängel wie stellenweise lose Treppenbeläge, verschmutzte Außenputzfassade und unfertige Kellerböden/Wände.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Wertermittlungsobjekt umfasst ein 1961 in Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges Einfamilien-Reihenmittelhaus (Flurstück 934, 210 m²) nebst einer ca. 20 m entfernt gelegenen PKW-Reihengarage auf separatem Flurstück (Flurstück 937, 36 m²). Die Immobilie befindet sich in einer verkehrsberuhigten Sackgasse im beliebten Aachener Stadtteil Burtscheid. Die Wohnlage wird gemäß Mietspiegel als sehr gut eingestuft und zeichnet sich durch den unverbaubaren Blick auf das gegenüberliegende Landschaftsschutzgebiet Gillesbachtal sowie die gute Erreichbarkeit des Burtscheider Ortskerns und der Aachener Innenstadt aus. Das Wohnhaus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 116,21 m², verteilt auf vier Zimmer, offene Küche, Bad und Gäste-WC über Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Hinzu kommt eine Nutzfläche im vollständig unterkellerten Untergeschoss inklusive ausgebautem Hobbyraum. Das Gebäude wurde um das Jahr 2006 umfassend kernnah modernisiert (Fassadendämmung mit WDVS, Erneuerung der Leitungsstränge, Heizungsanlage, Dacheindeckung inkl. Dämmung, Fenster sowie Innenausbau) und befindet sich in einem weitgehend gepflegten Zustand mit üblichen Gebrauchsspuren. Baurechtlich ist der im Jahr 2006 erfolgte Dachgeschossausbau bislang nicht genehmigt, da das straßenseitige Dachflächenfenster wegen einer Brüstungshöhe von über 1,20 m nicht den Anforderungen an den erforderlichen zweiten Rettungsweg entspricht. Die Gutachterin beziffert die Kosten für die nachträgliche Legalisierung und Ertüchtigung pauschal mit einem Abschlag von 15.000,00 €. Weitere Wertabschläge betreffen Baumängel (5.000,00 €) sowie das Fehlen einer Innenbesichtigung der Garage (1.000,00 €). Grundbuchlich eingetragene Leitungsrechte (Reinwasserkanal) beeinträchtigen den Verkehrswert nicht. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 505.000,00 € festgesetzt (Wohnhaus: 482.000,00 €, Garage: 23.000,00 €). Unter Berücksichtigung der hervorragenden Mikrolage und des soliden Modernisierungsgrades bietet die Immobilie eine seltene Erwerbsgelegenheit für Eigennutzer, sofern der planerische Aufwand für die Dachgeschosslegalisierung bei der Gebotskalkulation berücksichtigt wird.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

zweigeschossiges, vollständig unterkellertes Einfamilien-Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einer PKW-Garage auf separatem Flurstück, Baujahr 1961, Wohnhaus ca. 2006 überwiegend modernisiert, Dachgeschossausbau (ca. 2006) baurechtlich nicht genehmigt, Wohnfläche: ca. 116 qm , Grundstücksgröße: 210 qm (Wohnhaus), 36 qm (Garage). Einzelwerte: Wohnhaus: 482.000,00 € Garage: 23.000,00 € Kontaktdaten Gläubiger: Aktenzeichen F 428-3423070507-SP, Servicetelefonnummer 02405/4980040 (Sparkassen Immobilien GmbH)

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage durch ein aktuelles, vollständiges Verkehrswertgutachten aus Mai 2026 nebst Bekanntmachungsbeschluss und Deckseite.
Das Wohnhaus wurde innen und außen begutachtet; die Garage konnte nur von außen besichtigt werden.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0018 K 0091/2025
Amtsgericht: Aachen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 05.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1961

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 505.000 €
Wohnfläche: 116,21 m²
Grundstücksfläche: 246 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 246 m²
Bodenrichtwert: 775 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 190.650 €246 m² × 775 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Luise-Hensel-Straße
Hausnummer: 68
PLZ: 52066
Ort: Aachen
Stadtteil: Burtscheid

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 116 m² Wohnfläche · Baujahr 1961 · Zustand gepflegt

	Üblicher Marktpreis · Aachen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	3.100 €/m²typischer Wert	1.516 €/m²Median · 11 Fälle
Spanne	2.400 – 3.900 €/m²	1.312 – 1.771 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+40 % über dem typischen Wert	+187 % über dem Median¹
Quelle	Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Städteregion Aachen (Gutachterausschuss)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Aachen

3.100 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.400 – 3.900 €/m²
Dieses Objekt: +40 % über dem typischen Wert
Quelle: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Städteregion Aachen (Gutachterausschuss)
Stand: 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.516 €/m²Median · 11 Fälle

Spanne: 1.312 – 1.771 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +187 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Aachen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 11 vor

Üblicher Marktpreis · Aachen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage: 11 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 10 der 11 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1961Gruppe 1957
Zustand: hier gepflegtGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 116 m²Gruppe 122 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,87 – 13,73 €/m² im Monat, typisch 11,53 €/m² · Stadt Aachen (amtlicher qualifizierter Mietspiegel) (Mietspiegel), 2026

10 von 11 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 10,0 km entfernt (Donnerberg) — 756 €/m², Baujahr 1930, stark sanierungsbedürftig, 86 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Wiesenstraße, Donnerberg	Einfamilienhaus	1930	86 m²	stark sanierungsbedürftig	65.000 €	756 €	16.12.2026	10,0 km
Hastenrather Str., Donnerberg	Zweifamilienhaus, Garage	1929	227 m²	sanierungsbedürftig	228.000 €	1.004 €	15.10.2026	10,0 km
Konkordiasiedlung, Stich	Garage, Einfamilienhaus	1949	144 m²	stark sanierungsbedürftig	175.000 €	1.215 €	01.10.2026	12,0 km
Hauptstraße, Höfen	Einfamilienhaus, Ökonomiegebäude	1969	142 m²	sanierungsbedürftig	200.000 €	1.408 €	21.08.2026	25,0 km
Ostlandstraße, Setterich	Zweifamilienhaus, Garage	1955	113 m²	sanierungsbedürftig	165.000 €	1.465 €	20.08.2026	20,0 km
Ardennenstraße, Bergrath	Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte	1961	122 m²	sanierungsbedürftig	184.900 €	1.516 €	03.09.2026	14,0 km
Mützenich	Wochenendhaus	1975	46 m²	renovierungsbedürftig / einfach	76.000 €	1.652 €	15.09.2026	25,0 km
Saarstr., Baesweiler	Zweifamilienhaus, Garage	1957	207 m²	durchschnittlich	354.000 €	1.713 €	17.09.2026	17,0 km
Volkenrather Straße, Volkenrath	Zweifamilienhaus, Doppelgarage	1965	194 m²	renovierungsbedürftig / einfach	355.000 €	1.830 €	09.12.2026	14,0 km
Oberer Heidweg, Alsdorf	Doppelhaushälfte	—	81 m²	unbewertet	169.000 €	2.086 €	21.05.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 21, 22, 33

Bodenrichtwert: 775 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 246 m²
Anteiliger Bodenwert: 190.650 €
Verkehrswert: 505.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2,65
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 314.350 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 21, 22, 33 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert190.650 €

Gebäude / Wohnung314.350 €

Verkehrswert505.000 €

Zone: 26645

Rechenweg

Flächenanteil: 246 m² Gesamtgrundstück = 246 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 246 m² × 775 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.053 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.053 €/m² / 775 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 505.000 € − 190.650 € = 314.350 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Städteregion Aachen, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart