ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Abenberg, Bayern

Bewertet wird ein denkmalgeschütztes Zweifamilienwohnhaus mit Garagenanbau und angebauter ehemaliger Scheune am Stillaplatz 4 in 91183 Abenberg (Landkreis Roth), unmittelbar beim Oberen Tor gegenüber dem Rathaus. Das Grundstück (Flurstück 33, Grundbuch von Abenberg Blatt 3193) umfasst laut Gutachten 579 m². Das Gericht setzt den Verkehrswert auf 200.000 € fest; der Versteigerungstermin ist der 26.01.2027, 08:30 Uhr, Amtsgericht Nürnberg, Zimmer 109. Das Gebäude stammt ursprünglich von 1764 (Sandstein und Fachwerk), zuletzt wurde 2011 modernisiert. Die Wohnfläche beträgt ca. 151 m² im Ober- und Dachgeschoss, die Einliegerwohnung im Erdgeschoss ca. 91 m² (laut Exposé). Zustand: Die Bausubstanz entspricht überwiegend dem Errichtungsbaujahr. An Fassade, Sandstein und Holzteilen stehen Instandhaltungsarbeiten an. Die Einliegerwohnung ist nicht fertig ausgebaut, einzelne Räume befinden sich im Bauzustand. Räume im Obergeschoss sind teilweise überfüllt; durch Tierhaltung können Schäden am Innenausbau entstehen, nach einer Räumung steht eine grundsätzliche Renovierung an. Die Scheune hat Instandsetzungsbedarf, das Zwischenbaudach enthält vermutlich asbesthaltige Faserzementplatten. Der Ausbau weicht in Teilen von den Bauplänen von 1974 ab; der Gutachter geht von Genehmigungsfähigkeit aus. Rechte und Risiken: In Abteilung II ist ein Starkstromkabelrecht eingetragen; der Gutachter nimmt Abteilung II und III bei der Wertermittlung als außer Betracht. Das Objekt ist Baudenkmal, Bodendenkmal und Teil des Ensembles Altstadt Abenberg. Das Objekt ist bewohnt (Selbstnutzung und Einliegerwohnung); eine Räumung kann Aufwand verursachen. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Fazit: Der Verkehrswert beruht auf einem Ertragswert von 213.000 € abzüglich 2.000 € für den Ausbauzustand und 10.000 € für den Ausbau der Einliegerwohnung. Das Objekt kann sich für Investoren oder Selbstnutzer mit Erfahrung bei Denkmalen eignen, sofern Sanierungs- und Räumungsaufwand, Denkmalauflagen und die unvollständige Beleglage (nur Kurzfassung) einkalkuliert werden.