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ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Allendorf (Eder), Hessen

Amtsgericht Frankenberg (Eder)Aktenzeichen

Versteigerungstermin

in 12 Tagen

Mi., 04.11.2026 · 10:00 Uhr

Verkehrswert

376.000 €

Wohnfläche

176,57 m²

Grundstück

1.065 m²

Baujahr

2022

Straße von Arrou 18, 35108 Allendorf (Eder)KarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus · Bj. 2022 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein freistehendes, im Jahr 2022 in Holzfertigbauweise (FingerHaus) errichtetes Einfamilienhaus in 35108 Allendorf (Eder), Ortsteil Bromskirchen. Die Immobilie bietet eine Wohnfläche von rund 176,57 m² auf einem 1.065 m² großen Grundstück in Hanglage. Die Ausstattung ist mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung, zentraler Be- und Entlüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sowie einer Photovoltaikanlage samt Batteriespeicher und Wallbox energetisch modern. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 376.000,00 €. Zu beachten sind künftige Erschließungsbeiträge für den noch ausstehenden Straßenendausbau, eine im Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung sowie eine dokumentierte Bodeneinstufung nach LAGA Z2.

63

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt stellt eine attraktive Erwerbsgelegenheit für Eigennutzer oder langfristig orientierte Kapitalanleger dar, die ein modernes, nahezu neuwertiges Wohnhaus ohne substanziellen Renovierungsbedarf suchen. Vor einer Gebotsabgabe sollten Bieter insbesondere die rechtlichen Versteigerungsbedingungen bezüglich der Rückauflassungsvormerkung in Abteilung II prüfen und finanzielle Reserven für den künftigen Straßenendausbau sowie die finale Gartengestaltung einplanen.

Chancen

5

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt ist ein freistehendes, im Jahr 2022 errichtetes Einfamilienhaus in Holzfertigbauweise des Herstellers FingerHaus in 35108 Allendorf (Eder), Ortsteil Bromskirchen (Straße von Arrou 18). Das Anwesen umfasst ein 1.065 m² großes, fünfeckig geschnittenes Hanggrundstück in einem reinen Wohngebiet am Ortsrand. Das Gebäude verfügt über ein Erdgeschoss sowie ein voll ausgebautes Dachgeschoss bei einer Wohnfläche von rd. 176,57 m² (Bruttogrundfläche rd. 219,54 m², Bruttorauminhalt rd. 790 m³). Ein Kellergeschoss ist nicht vorhanden. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird vom Sachverständigen als gut beschrieben. Bauschäden beschränken sich im Wesentlichen auf einen vertikalen Riss im Übergang der Fensterlaibung an der Fassade. Die Außenanlagen sind teilweise befestigt, zur Straßenseite hin jedoch noch nicht fertig gestaltet. Die Haustechnik befindet sich auf aktuellem Niveau: Beheizt wird das Wohnhaus über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit Fußbodenheizung sowie eine zentrale Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung (Baujahr 2022). Ergänzend sind eine Photovoltaikanlage mit Batteriespeicher, eine Wallbox, Kunststofffenster mit Dreifachverglasung und elektrisch betriebene Rollläden vorhanden. Im Grundbuch von Bromskirchen Blatt 2709 ist in Abteilung II eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen, deren rechtlicher Fortbestand im Versteigerungsverfahren von Bietern genau zu prüfen ist. Das Katasterauskunftssystem FIS AG weist zwar keine Altlasten aus, eine Beprobung aus dem Jahr 2022 ergab jedoch eine Einstufung in die Zuordnungsklasse LAGA Z2 (erhöhte Schwermetall- und PAK-Werte bei Bodenaushub). Zudem befindet sich die Erschließungsstraße im Zwischenausbau; Beiträge für den Straßenendausbau nach KAG fallen künftig noch an. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 376.000,00 € bietet das Objekt ein hervorragendes Verhältnis von Baualter und Ausstattung. Bei Berücksichtigung der noch offenen Erschließungsbeiträge und der Fertigstellung der Außenanlagen handelt es sich um eine werthaltige Immobilie für Selbstnutzer.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung: Einfamilienhaus; Baujahr 2022; eingeschossig, nicht unterkellert, ausgebautes DG, freistehend; Wohnfläche: ca. 176 qm Das Gutachten kann auf der Geschäftsstelle des Amtsgericht Frankenberg/Eder, Geismarer Straße 22, Zimmer-Nr. 104, Erdgeschoss, zu den üblichen Sprechzeiten eingesehen werden.

Hinweise zur Datenlage
  • Die Dokumentenlage umfasst das amtliche Exposé des Sachverständigen, den Beschluss zur Terminsbestimmung und die ZVG-Deckseite. Baujahr, Raumaufteilung, Ausstattung und technische Gebäudeausrüstung sind detailliert dokumentiert.
  • Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen am 27.11.2025 mit vollständiger Erfassung des Gebäudes und der Außenanlagen.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben18 von 23
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0031 K 0012/2025
Amtsgericht
Frankenberg (Eder)
Bundesland
Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
04.11.2026 · 10:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Unklar
Baujahr
2022

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
376.000 €
Wohnfläche
176,57 m²
Grundstücksfläche
1.065 m²

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Straße von Arrou
Hausnummer
18
PLZ
35108
Ort
Allendorf (Eder)
Stadtteil
Bromskirchen
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 2.129 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 1.630 bis 1.950 Euro, typisch 1.777 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 735 bis 1.144 Euro, Median 813 Euro. 7 Vergleichsfälle zwischen 481 und 1.675 Euro pro Quadratmeter, 1 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 177 m² Wohnfläche · Baujahr 2022 · Zustand gepflegt

Üblicher Marktpreis · Allendorf (Eder)

1.777 €/m²typischer Wert

Spanne
1.630 – 1.950 €/m²
Dieses Objekt
+20 % über dem typischen Wert
Quelle
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand
2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

813 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne
735 – 1.144 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+162 % über dem Median¹
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (gepflegt gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).
In dieser Stadt gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf den ganzen Kreis.

¹ Dieses Objekt ist rund 120 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 2022 gegenüber typisch 1900). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Allendorf (Eder)

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Kreisgebiet
Grundlage
8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr
hier 2022Gruppe 1900
Zustand
hier gepflegtGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 177 m²Gruppe 171 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: gepflegt · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,62 – 11,00 €/m² im Monat, typisch 8,45 €/m² · angesetzt in 206 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²Termin
Schweinsbühler Straße, RhenaEinfamilienhaus mit Nebengebäude und Garage1848270 m²sanierungsbedürftig130.000 €481 €09.10.2026
Hortweg, KülteEinfamilienhaus1920125 m²renovierungsbedürftig / einfach69.900 €559 €06.11.2026
Riedweg, Allendorf (Eder)land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück, Einfamilienhaus1900173 m²sanierungsbedürftig137.300 €794 €23.09.2026
Unterstraße, EhringenZweifamilienhaus1787166 m²durchschnittlich132.000 €795 €23.10.2026
Bergstraße, KleinernEinfamilienhaus—301 m²stark sanierungsbedürftig250.000 €831 €25.08.2026
Böhlstraße, BromskirchenDoppelhaushälfte, Garage—150 m²unbewertet145.000 €967 €19.08.2026
Moischeider Straße, Gemünden (Wohra)Einfamilienhaus—169 m²unbewertet283.000 €1.675 €24.06.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Kreisgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Waldeck-Frankenberg, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 8. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 25.08.2026, 01:11

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