ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Alzenau, Bayern

Das zu versteigernde Objekt befindet sich in der Hauptstraße 14 im ruhigen Stadtteil Hörstein der unterfränkischen Stadt Alzenau. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie einem separaten Nebengebäude, das als Garage dient. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 375 m² (Flurstück 368). Die Wohn- und Nutzfläche des Gebäudes wird laut den vorliegenden Unterlagen auf ca. 170 m² geschätzt. Die Lage bietet eine gute regionale Anbindung im Rhein-Main-Gebiet, kombiniert mit einem dörflichen Wohnumfeld. Der bauliche Zustand des um das Jahr 1910 errichteten Fachwerkhauses weist erhebliche Defizite auf. Die im Gutachten enthaltenen Außenaufnahmen dokumentieren unfertige und provisorische Sanierungsarbeiten an der Fassade. Besonders im Bereich des Eck-Eingangs ist unverputztes Ziegelmauerwerk sichtbar, und mindestens ein Fenster wurde provisorisch mit einer OSB-Platte verschlossen. Da dem Sachverständigen der Zutritt verweigert wurde, konnte keine Innenbesichtigung stattfinden. Der Zustand der Innenräume, der Haustechnik, der Leitungen sowie des Kellers ist somit völlig unbekannt, was das Risiko für versteckte Mängel, Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel massiv erhöht. Aus rechtlicher und verfahrenstechnischer Sicht ist der anstehende Versteigerungstermin am 01. Oktober 2026 besonders interessant: Da der Zuschlag in einem früheren Termin versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 gemäß § 85a ZVG für diesen Termin weggefallen. Dies eröffnet Bietern die theoretische Möglichkeit, das Objekt weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 240.000 € zu erwerben. Dem gegenüber steht jedoch das unkalkulierbare Risiko erheblicher Sanierungs- und Fertigstellungskosten im Innenbereich. Für private Eigennutzer ist dieses Objekt aufgrund der unklaren Risiken und des offensichtlichen Sanierungsstaus kaum geeignet. Für erfahrene Investoren und Handwerker stellt es jedoch eine interessante Spekulation dar. Ein Gebot sollte aufgrund der 'Black Box' im Innenbereich und der unfertigen Außenarbeiten nur mit einem sehr hohen Sicherheitsabschlag abgegeben werden. Die weggefallenen Wertgrenzen bieten hierfür die optimale verfahrensrechtliche Grundlage.