ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Apolda, Thüringen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, voll unterkellertes Einfamilienhaus im Bungalowstil (Doppelhaushälfte, nördliches Gebäude) mit einer Wohnfläche von ca. 150 m² auf einem 577 m² großen Grundstück. Das Objekt befindet sich in der Straße An der Karlsquelle 31 in 99510 Apolda. Die Lage wird als gut und ruhig beschrieben, geprägt von reinem Anliegerverkehr und der Nähe zur Parkanlage Herressener Promenade sowie dem Kirschberg. Apolda bietet eine gute Infrastruktur und profitiert von der Nähe zu den Universitätsstädten Jena und Weimar.\n\nDas Gebäude wurde zwischen 1980 und 1982 in Massivbauweise errichtet. Es verfügt über ein Erdgeschoss mit Windfang, Küche, Wohnzimmer mit Terrassenzugang, Schlafzimmer, zwei Kinderzimmern und Bad sowie ein Kellergeschoss mit zwei Garagen, Heizungsraum, Bad und einem zusätzlichen Wohn-/Gästezimmer. Der bauliche Zustand ist stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig. Wesentliche Gewerke wie die Heizungsanlage (Ölheizung von ca. 1990), die Elektroinstallation im Keller und die Sanitäranlagen im Keller entsprechen nicht mehr dem heutigen Standard. Zudem wurden im Windfang und Flur des Erdgeschosses Stockflecken und Schwarzschimmel festgestellt. Das flache Satteldach war für die Gutachterin nicht zugänglich, weshalb hierfür ein Beurteilungsrisiko besteht.\n\nRechtlich besteht die Besonderheit, dass Grund und Boden (Blatt 5196) und das Gebäudeeigentum (Blatt 8203) in getrennten Grundbüchern eingetragen sind, was auf ein historisches DDR-Nutzungsrecht zurückgeht. Beide Einheiten werden jedoch gemeinsam an denselben Ersteigerer versteigert. Ein erhebliches finanzielles Risiko stellen die bevorstehenden Straßenausbaubeiträge für den erstmaligen grundhaften Ausbau der Straße An der Karlsquelle dar, die auf ca. 17.000 EUR geschätzt und bereits wertmindernd beim Bodenwert berücksichtigt wurden. Die Gutachterin hat zudem einen Abschlag von 37.500 EUR für Baumängel und 5.000 EUR für das Dachrisiko angesetzt.\n\nFür Investoren und handwerklich versierte Eigennutzer bietet dieses Objekt trotz des erheblichen Modernisierungsstaus eine interessante Einstiegschance. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 215.400 EUR (aufgeteilt in 31.600 EUR für den Bodenwert und 183.800 EUR für das Gebäude) reflektiert bereits die Mängel. Nach einer umfassenden energetischen und optischen Sanierung lässt sich hier ein attraktives, zeitgemäßes Wohnhaus in gefragter Wohnlage realisieren. Bieter sollten bei der Kalkulation unbedingt die anstehenden Erschließungskosten von 17.000 EUR sowie ein Budget von mindestens 50.000 EUR bis 80.000 EUR für die Sanierung einplanen.