ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Arnsberg, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt in Arnsberg, Soester Straße 6 (59821 Arnsberg), ist ein mit einem unterkellerten Einfamilienhaus (Erd-, Ober- und nicht ausgebautes Dachgeschoss) sowie einem freistehenden Stallgebäude bebautes Grundstück in der historischen Altstadt. Das Flurstück 447 (Flur 18, Gemarkung Arnsberg, Grundbuch Arnsberg Blatt 303) umfasst 297 m². Das Verfahren 51 K 6/25 wird beim Amtsgericht Arnsberg im Wege der Zwangsvollstreckung geführt; der Termin ist am 08.12.2026 um 10:30 Uhr. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 20.08.2025 auf 105.000 € festgesetzt (Sachwertverfahren: Bodenwert 59.400 €, Sachwert 106.969 €, Sachwertfaktor 1,10). Das Baujahr ist unbekannt; die Bauakte beginnt 1911 mit einer Entwässerungsanlage für das bereits vorhandene Gebäude. Das Gutachten setzt ein fiktives Baujahr 1963, eine Gesamtnutzungsdauer von 80 und eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren an. Das Gebäude befindet sich laut Gutachten in einem sehr schlechten, vernachlässigten und stark mangelbehafteten Zustand. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich, die Außenbesichtigung nur eingeschränkt. Bekannt sind Holzfenster mit Einfachverglasung, ein Satteldach mit Betondachsteinen, eine teilweise Fassade aus Kunst- und Naturschiefer sowie laut Bauakte eine Gaskombitherme (Baujahr 1992). Angaben zu Raumaufteilung, Sanitär- und Elektroinstallation fehlen. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die Bruttogrundfläche ohne Garage beträgt 347 m². Im Grundbuch ist laut Gutachten ein Recht zur Grundstücksnutzung für die Instandsetzung einer Mauer eingetragen; wertrelevante Eintragungen liegen nicht vor. Baulasten und Altlasten-Einträge bestehen laut Auskunft nicht. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz, ist aber im Verzeichnis der zu schützenden Kulturgüter (VZK) erfasst. Der Gutachter schätzt die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale auf -50.000 €. Das Objekt ist laut Gutachten vom Eigentümer bewohnt; eine Räumung kann daher nötig werden. Auf Schadstoffe (z. B. Asbest in Kunstschieferplatten) wurde nicht geprüft. Fazit: Das Objekt kommt eher für Bieter mit Sanierungs- und Bauerfahrung sowie Kapitalreserve in Frage, wenn sie den unbekannten Innenzustand einpreisen. Der Verkehrswert von 105.000 € berücksichtigt bereits einen geschätzten Abzug, doch die tatsächlichen Sanierungskosten sind mangels Innenbesichtigung nicht belastbar bezifferbar. Eine Einsicht in die Akten und eine Prüfung der Denkmal- und Kulturgutauflagen vor dem Termin erscheinen sinnvoll.