ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Oeynhausen, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 1 ½-geschossiges, weitgehend unterkellertes Einfamilienhaus nebst separatem Garagengebäude auf einem 1.390 m² großen Eckgrundstück an der Hahnenkampstraße 95 im beliebten Stadtteil Eidinghausen der Kurstadt Bad Oeynhausen. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine reine, ruhige Wohnbebauung bei Tempo-30-Zone aus; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sowie das Einkaufszentrum Werrepark liegen in kurzer Fahrdistanz. Das Ursprungsbaujahr datiert vor 1930, gefolgt von einer Teilunterkellerung 1963 sowie einer Aufstockung im Jahr 1996/1997. Im Zuge des Erwerbs um 2015 erfolgten spürbare Modernisierungen an Fenstern (Dreifachverglasung), Fassadendämmung (WDVS), Gäste-WC und Innenraumgestaltung, sodass das Objekt insgesamt einen gepflegten Eindruck hinterlässt. Das Wohnhaus bietet eine Gesamtwohnfläche von rund 202 m², davon entfallen circa 110 m² auf das Erdgeschoss und circa 92 m² auf das Dachgeschoss. Der Spitzboden ist unvollendet, bietet jedoch dank vorinstallierter Leitungen wohnliches Ausbaupotenzial. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1997, ergänzt durch einen Kachelofen im Erdgeschoss. Ergänzt wird das Anwesen durch eine massive Doppelgarage aus dem Jahr 1970 mit elektrischen Toren und Speicher sowie einen Hühnerstall mit angebauter Outdoorküche. Baulicher Nachholbedarf besteht in Form von Restarbeiten im Dachgeschoss (Rigipsverscheibung) sowie Bewuchs an den Fugen der Dachterrasse. Grundbuchlich und öffentlich-rechtlich sind keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II oder Baulasten verzeichnet. Altlastenhinweise liegen ausweislich der Behördenauskünfte nicht vor; das Grundstück ist voll erschlossen und beitragsfrei. Das Grundstück befindet sich in der Schutzzone 3 B eines Heilquellenschutzgebietes, was laut Gutachten keinen Werteinfluss hat. Das Gebäude wird derzeit durch die Eigentümerfamilie eigengenutzt. Ein bedeutendes Verfahrensmerkmal ist, dass nach einer vorangegangenen Zuschlagsversagung die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen im anberaumten Versteigerungstermin aufgehoben sind. Der vom Gutachter ermittelte und gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 390.000,00 € wurde im Kombinationsverfahren aus Sachwert (Gewichtung 2/3) und Ertragswert (Gewichtung 1/3) sachgerecht abgeleitet. Mit Blick auf die solide Grundstücksgröße und den bereits erfolgten Wärmeschutz bietet das Objekt erhebliche Wohn- und Wertreserven, erfordert für Ersteher jedoch die Einpreisung von Fertigstellungsmaßnahmen und Vollstreckungsaufwand für die Übergabe.