ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Segeberg, Schleswig-Holstein

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ca. 1953 in Massivbauweise errichtetes, teilunterkellertes Reihenmittelhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss in der Theodor-Storm-Straße 72b in 23795 Bad Segeberg. Das Gesamtgrundstück umfasst 356 m², aufgeteilt auf das Hausgrundstück (Flurstück 11/125 mit 339 m²) und eine separate Pkw-Stellplatzfläche (Flurstück 11/130 mit 17 m²). Die Wohnfläche beläuft sich laut Aufmaß auf rund 101 m² verteilt auf Erd- und Obergeschoss. Das Bewertungsobjekt liegt in mittelguter Wohnlage im Stadtteil Südstadt; Einrichtungen des täglichen Bedarfs, Schulen und Naherholungsgebiete sind im näheren Umkreis gut erreichbar. Das Gebäude weist einen stark vernachlässigten und ungepflegten Bauzustand auf. Der Gutachter dokumentierte erhebliche Bauschäden und Unterhaltungsrückstände, darunter Schimmel- und Feuchtigkeitsflecken an Decken und Wänden (insbesondere in Bad und Küche im Erdgeschoss sowie der ehemaligen Küche im Obergeschoss), blinde Fensterscheiben, veraltete Sanitäreinrichtungen aus den 1980er-Jahren sowie Putzabplatzungen im Teilkeller. An der Holztreppe zum Kellergeschoss wurde zudem aktiver Holzschädlingsbefall mit Fraßmehl festgestellt. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine 2022 installierte Pellet-Zentralheizung, die sich im Keller des Hauses Nr. 76d befindet und zwei Reihenhauszeilen gemeinschaftlich versorgt. Rechtlich brisant ist, dass für diese gemeinschaftliche Heizungsanlage keinerlei Grunddienstbarkeiten oder Baulasten im Grundbuch eingetragen sind; die Nutzung und Abrechnung basiert rein auf mündlicher Absprache bzw. tatsächlicher Übung, für die keine schriftlichen Verträge vorliegen. Im Grundbuch sind lediglich gegenseitige Geh- und Entsorgungsrechte (Plattenweg) eingetragen, die als wertneutral bewertet wurden. Das Haus wird gegenwärtig von den Miteigentümern bewohnt, sodass ein Ersteher im Falle des Zuschlags unter Umständen Vollstreckungsmaßnahmen zur Räumung einleiten muss. Der Verkehrswert wurde unter maßgeblicher Heranziehung des Sachwertverfahrens zum 12.09.2023 auf 132.000 € festgesetzt. Hierbei flossen ein Bodenwert von 61.000 €, ein Marktanpassungsabschlag von 10 % sowie ein pauschaler Wertabschlag von 55.000 € für Baumängel und Bauschäden ein. Für kaufbereite Investoren eröffnet der moderate Einstiegswert zwar Chancen auf eine attraktive Hebelung, verlangt jedoch eine solide Liquiditätsreserve für die anstehende Komplettsanierung sowie eine Absicherung der Beheizung.