ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Sooden-Allendorf, Hessen

Das Einfamilienwohnhaus mit Pkw-Garage und Doppelcarport in Bad Sooden-Allendorf/Oberrieden wird im Rahmen der Zwangsvollstreckung versteigert. Das Bewertungsobjekt besteht aus drei grenzüberbauten Flurstücken (57/1, 57/3, 57/2) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 956 m², die wirtschaftlich eine Einheit bilden. Der Gesamtverkehrswert wurde auf 235.000 € festgesetzt, mit Teilwerten von 50.000 € für Flurstück 57/1, 49.000 € für Flurstück 57/3 und 136.000 € für Flurstück 57/2. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch eine Plausibilitätsrechnung mittels Ertragswertverfahren. Das Einfamilienhaus verfügt über eine Wohnfläche von 110 m² und wird vom Eigentümer selbst bewohnt. Eine aktuelle Ist-Miete liegt daher nicht vor. Die marktübliche Nettokaltmiete wurde auf 758 € monatlich bzw. 9.096 € jährlich ermittelt, was ein Mietpotenzial nach Bezugsfreiheit darstellt. Die Aufteilung der Marktmiete umfasst 638 € für das Wohnhaus, 40 € für die Garage und 80 € für den Doppelcarport. Die Bruttorendite auf Basis der Marktmiete und des Verkehrswertes beträgt ca. 3,87 %. Das Gebäude wurde 1989 erbaut und seitdem nicht modernisiert. Der energetische Zustand ist mäßig, da ein Wärmedämmverbundsystem fehlt und die Anforderungen der EnEV nicht erfüllt werden. Es besteht mittelfristiger Modernisierungsbedarf in den Gewerken Heizung und Sanitär. Die Öl-Zentralheizung mit Fußbodenheizung stammt aus dem Baujahr. Sichtbare Bauschäden oder Baumängel sind keine bekannt, jedoch wurden technische Anlagen nicht auf Funktionsfähigkeit geprüft, was ein Capex-Risiko darstellt. Der Sachverständige führte eine Ortsbesichtigung am 19.08.2025 durch, bei der der Eigentümer anwesend war. Der Innenzugang zum Einfamilienhaus war gegeben, jedoch konnten die Funktionsfähigkeit der technischen Anlagen (Heizung, Elektrik, Wasser) sowie nicht sichtbare Bauteile nicht geprüft werden. Angaben zu diesen Bereichen basieren auf Unterlagen und Annahmen. Untersuchungen auf Schädlinge, gesundheitsschädigende Baumaterialien oder die materielle Legalität der Bauten wurden nicht durchgeführt. Das Baulastenverzeichnis wurde nicht abgefragt. Im Grundbuch ist ein Wegerecht zu Lasten des Flurstücks 57/2 sowie der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Eventuelle Schuldverhältnisse in Abteilung III des Grundbuchs wurden nicht berücksichtigt. Vor einem Gebot ist eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Zustands der technischen Anlagen, eine Klärung der energetischen Anforderungen und eine Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis dringend anzuraten, um potenzielle Risiken und Investitionskosten genau zu beziffern.