ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bad Sooden-Allendorf, Hessen

Das Versteigerungsobjekt Hauptstraße 10 im Bad Sooden-Allendorfer Ortsteil Orferode umfasst ein zweigeschossiges Fachwerkwohnhaus mit angebauter Scheune in Hakenhof-Form auf einem 446 m² großen Eckgrundstück. Die geschätzte Wohnfläche des Wohnhauses beträgt ca. 109 m² (jeweils 54,5 m² im Erd- und Obergeschoss). Das Gebäudeensemble wurde um ca. 1900 oder früher errichtet. Orferode bietet eine ruhige, ländlich geprägte Wohnlage; Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie der Regionalbahnhof befinden sich im ca. 4,5 km entfernten Kernort Bad Sooden-Allendorf (Gutachten S. 6). Der bauliche Zustand ist stark vernachlässigt, sanierungsbedürftig und unbewohnbar (Gutachten S. 10–11). Augenscheinlich bestehen diverse Feuchtigkeits-, Putz- und Dachschäden an Fassade und Eindeckung. Ein zwischen 2003 und 2005 zu Wohnzwecken ausgebauter Scheunenteil wurde nachträglich wieder vollständig entkernt und in einen Rohbauzustand zurückversetzt. Die Sachverständige konnte ausschließlich eine Außenbesichtigung durchführen, weshalb verdeckte Mängel nicht ausgeschlossen werden können. Das Wohnhaus ist als Einzelkulturdenkmal nach § 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz eingestuft und Teil einer Gesamtanlage (Gutachten S. 7). Dies bedingt erhöhte Auflagen sowie Genehmigungspflichten bei sämtlichen Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an der Gebäudehülle. Im Grundbuch von Orferode Blatt 1076 sind in Abteilung II abgesehen vom Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Lasten eingetragen. Die Sachverständige setzte bei der Wertermittlung besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von -118.000 € an (Gutachten S. 16, 22). Aus Investorensicht stellt das Anwesen ein hochspekulatives Sanierungsprojekt dar. Der sehr geringe Verkehrswert von 15.000 € bietet zwar eine niedrige Eintrittsbarriere, dem steht jedoch ein immenser Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand gegenüber. Für reine Kapitalanleger ist das Objekt aufgrund des Leerstands und des strukturschwachen Umfelds unattraktiv; denkbar ist ein Erwerb primär für spezialisierte Fachwerksanierer unter Inanspruchnahme von Denkmalschutz-Fördermitteln.