ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Baunach, Bayern

Versteigert wird eine Liegenschaft in 96148 Baunach, bestehend aus zwei Grundstücken im Grundbuch von Baunach Blatt 5013. Das Flurstück 262/2 umfasst 543 m² und ist mit einem ein- bis zweigeschossigen Einfamilienhaus (Bamberger Straße 2) bebaut, das laut Gutachten über ca. 242 m² Wohnfläche verfügt. Das zweite Flurstück 261 ist 122 m² groß und mit einem Nebengebäude (Bamberger Straße 2a) bebaut, das in zweiter Reihe liegt. Die Objekte befinden sich im Ortskern von Baunach an der Kreuzung Bamberger Straße / Würzburger Straße. Durch den Straßenverkehr besteht tagsüber eine überdurchschnittliche Lärmbelastung von bis zu ca. 70 dB(A). Zudem sind die Grundstücke Bestandteil des Sanierungsgebiets „Altstadt Baunach“ sowie als Bodendenkmal kartiert. Das genaue Ursprungsbaujahr des Einfamilienhauses ist unbekannt (kartiert bereits zwischen 1808 und 1864, im Vor-Exposé mit ca. 1891 angegeben). Nach äußerem Eindruck wurden umfangreiche Modernisierungen durchgeführt, darunter dreifach verglaste Holzfenster, eine neuere Dacheindeckung mit Dämmung sowie laut Angaben eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2018, Kamin und Solar-Kollektoren. Dennoch zeigen sich außen Putzabplatzungen am Sockel und eine unfertige Traufe. Das Nebengebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen, wirtschaftlich wertlosen Zustand; die Abbruch- oder Sanierungskosten übersteigen den aus dem Grundstück ableitbaren Bodenwert, weshalb das Gericht hierfür einen symbolischen Wert von 1,00 € festsetzte. Ein wesentliches Bieterrisiko resultiert aus der Tatsache, dass dem Sachverständigen kein Zutritt zum Gebäude gewährt wurde und lediglich eine Außenbesichtigung stattfand. Die Angaben zu Raumaufteilung, Unterkellerung und Innenausstattung beruhen auf Annahmen und ungeprüften Maklerunterlagen. Zudem ist die wegemäßige und leitungsgebundene Erschließung des Flurstücks 261 nicht gesichert nachgewiesen. Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs wurden als wertneutral eingestuft. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 446.501,00 € (446.500,00 € für Flurstück 262/2 und 1,00 € für Flurstück 261) bietet das Objekt handwerkserfahrenen Investoren oder handlungsfähigen Eigennutzern Potenzial im Raum Bamberg. Wegen der nicht verifizierten Innenverhältnisse und des Abbruchbedarfs am Nebengebäude sollten Bieter jedoch erhebliche Sicherheitsreserven für Instandsetzung und Genehmigungsfragen einplanen.